Najem krótkotrwały może być opodatkowany ryczałtem

Pytanie: Czy Wnioskodawczyni najem na krótki okres jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, osiągająca przychody z tytułu najmu może – jak dotychczas przy najmie długoterminowym – rozliczać przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% dla przychodów do 100 000 zł zgodnie z art. 2 ust 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2018 r. (data wpływu 2 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 marca 2018 r. (data wpływu 29 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Pozostaje w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową. Wnioskodawczyni zajmuje się prowadzeniem domu/wychowywaniem dzieci, aktywnie udziela się społecznie jako wolontariusz. Mąż Wnioskodawczyni pracuje na zagranicznych jednostkach pływających i przychody z tytułu wykonywania tej pracy są głównym źródłem utrzymania Rodziny. Poza tym potencjalnym źródłem dochodu są lokaty i fundusze inwestycyjne. Ostatnim źródłem jest dochód z tytułu najmu własnych lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni wskazuje, że nabycie ich nastąpiło za środki wspólne w okresie trwania związku małżeńskiego. Dochody z tego źródła są niskie i drugorzędne w stosunku do głównego źródła utrzymania, ich wielkość nie pozwala na zaspokojenie niezbędnych potrzeb Rodziny. Do rozliczania przychodów z najmu – mającego dotąd charakter długoterminowy – Wnioskodawczyni wraz z mężem wybrali zasadę opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków – Wnioskodawczynię zgodnie z art. 2 us.t 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. stawką 8,5% do przychodów do 100 000 zł. Wnioskodawczyni podkreśla, że wynajmujący mieszkanie długoterminowo ma prawo wypowiedzenia umowy najmu i do czasu znalezienia nowego wynajmującego lokal przynosi straty zarówno najemcy jak i Skarbowi Państwa, gdyż w myśl przytoczonej ustawy, brak przychodu z tytułu najmu skutkuje brakiem konieczności odprowadzenia składki podatku. W lutym 2018 r. wystąpiła sposobność najmu lokalu po rozwiązaniu umowy długoterminowej, jednak wynajmujący był zainteresowany tylko najmem na krótki okres (kilka dni). Wnioskodawczyni podkreśla, że wraz z mężem podjęli najem na krótki termin nie rezygnując z poszukiwania lokatora na najem długoterminowy. W przyszłości w przypadku przedłużającej się przerwy w najmie długoterminowym Wnioskodawczyni wraz z mężem chcieliby zmniejszyć straty proponując najem na okresy kilku dni lub tygodni. Podkreśla, że niezmiennie priorytetowym pozostaje najem długoterminowy ze względu na brak czasu aby zajmować się przygotowaniem lokalu dla często zmieniających się wynajmujących.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że czynności wynajmu, o których mowa we wniosku nie są i nie będą wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Nadmienia, że nadrzędnym celem zakupu przedmiotu najmu nie był cel zarobkowy lecz alternatywa do propozycji bankowych, lokata oszczędności z naciskiem na zabezpieczenie przyszłych potrzeb bytowych Rodziny. Przy niskiej a praktycznie ujemnej – biorąc pod uwagę inflację – zyskowności lokat bankowych, ulokowanie oszczędności mimo iż ich najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i nastawiony na zaplanowany zysk. Ponadto sam wynajem i dochody z wynajmu mają nie tyle cel zarobkowy co zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości oraz naturalnej utraty wartości podczas gdy główne źródło dochodów stanowi praca zarobkowa małżonka Wnioskodawczyni. Celem ewentualnego najmu krótkotrwałego również nie jest osiągnięcie zysku ale zmniejszenie ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości (zyski mogą okazać się mniejsze niż przy wynajmie długotrwałym), gwarantujące jednak większe bezpieczeństwo inwestycji kosztem ewentualnego zysku. W przedmiocie najmu nie jest i nie będzie prowadzona działalność w zakresie usług hotelowych, nie są i nie będą proponowane usługi powiązane z najmem jak recepcja, dostęp do restauracji, serwowanie posiłków, usługi sprzątania, wymiany pościeli, prania itp. w trakcie całego pobytu najemcy. Czynności najmu nie mają i nie będą miały znamion powtarzalności, ponieważ lokal może zostać np. sprzedany w celu zapewnienia środków dla egzystencji lub realizacji innych celów Rodziny, co zakłada każdorazowo działania zaplanowane i ciągłe, a także potwierdza fakt, że zysk z wynajmu nie jest istotnym i planowanym celem działań. Ciągłości działań związanych z wynajmem rzeczy zamiar ewentualnego wykorzystania przedmiotu najmu do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych i najbliższej rodziny w przypadku wystąpienia odpowiednich okoliczności i pojawieniu się takich potrzeb. Zaspokojenie ich zawsze ma i będzie miało priorytet ponad dbanie o ciągłość i zyski z wynajmu. Najem nie może być uznany za ciągły ponieważ umowa najmu jest każdorazowo skonstruowana tak, że właściciel w krótkim czasie ma możliwość do jej wypowiedzenia w celach zaspokojenia własnych potrzeb i najbliższej rodziny, potrzeb mieszkaniowych, przedkładających przy tym wygodę dostępu do tych zasobów mieszkaniowych ponad zysk, który mógłby wystąpić w przypadku działania zaplanowanego i ciągłego. Działania związane z wynajmem nie są w związku z powyższym ani systematyczne, ani uporządkowane. Dla celów maksymalizacji zysków nie ma i nie będzie ułożonego planu działania. Obsługa podmiotu najmu ogranicza się do wydania kluczy najemcy oraz korespondencji z najemcą, a więc zaangażowanie w czynności związane z wynajmem jest znikome i ograniczone do minimum. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem ani żadnej innej działalności gospodarczej, a także przedmiot najmu nie jest związany w żaden sposób z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawczyni podkreśla, że działania związane w wynajmem nie mają i nie będą miały charakteru zawodowego lecz amatorski i okazjonalny, a także incydentalny – w zależności od chętnych pozyskiwanych przez informację ustną oraz na portalach internetowych. Wnioskodawczyni podkreśla również, że są i będą zastosowane zwykłe reguły gospodarności i zarządzania wobec przedmiotu najmu, tzn. dbania o własny majątek i nie mają one charakteru pozwalającego na utożsamienie ich z działalnością gospodarczą. Dbanie o składniki majątkowe i podejmowanie czynności nie odbiega i nie będzie odbiegało istotnie od normalnie wykonywanych działań wynikających z normalnego wykonywania prawa własności. Podejmowane działania będą miały charakter amatorski, okazjonalny i sporadyczny w związku z czym nieopłacalne byłoby nadawanie tej działalności zorganizowanego charakteru, szczególnie w kontekście konieczności rezygnacji z obecnie wykonywanych prac i obowiązków. Powyższe czynności z przyczyn czasowych nie pozwalają na uczynienie z wynajmu profesjonalnego źródła dochodu, a tym samym wyklucza to działania zorganizowane i ciągłe. Wnioskodawczyni podkreśla, że rejestrowanie działalności gospodarczej przy braku możliwości prowadzenia jej w sposób zorganizowany i ciągły czyniłoby ją nieopłacalną, co z góry przeczy intencji generowania zysków, które to winny działalności gospodarczej towarzyszyć, a przynajmniej być jej intencją. W ramach opisanego najmu nie planuje zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej lub zarządzającej przedmiotem wynajmu, wynajem w istocie podlegał więc będzie na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego i będzie każdorazowo mieścił się w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni najem na krótk...