Na co zwrócić uwagę podczas wybierania kredytu hipotecznego?

Wysokie ceny na rynku mieszkaniowym nie muszą oznaczać rezygnacji z marzeń o własnym mieszkaniu. Zakup lokum może być sfinansowany kredytem hipotecznym. Zobacz, na co zwrócić uwagę, wybierając takie rozwiązanie. Decyzję o nabyciu nieruchomości warto poprzedzić analizą bieżących możliwości finansowych, jednak nie tylko.

Ocena własnego potencjału finansowego jest niezbędna dla wstępnej oceny ofert i wyboru tych, które wpisują się w stawiane przez potencjalnych kredytobiorców wymagania. Już na tym etapie należy mieć świadomość, że całkowity koszt kredytu spłacanego na przestrzeni nawet kilkudziesięciu lat jest bardzo podatny na najmniejsze wahania poszczególnych parametrów. Pozornie niewielkie zmiany w wysokości oprocentowania w długiej perspektywie mogą oznaczać nawet kilka tysięcy dodatkowego obciążenia lub, chociaż rzadziej, korzyści. Stąd istotne jest, żeby ofertę finansowania nieruchomości przez bank wybierać rozważnie, uwzględniając szereg konkretnych parametrów. 

Analiza sytuacji finansowej kredytobiorcy a kredyt hipoteczny

Analiza bieżącej sytuacji i potrzeb kredytobiorcy

Finansowanie zakupu nieruchomości przez bank z założenia ma poprawić jakość życia kredytobiorcy. Konieczna jest zatem chłodna analiza jego bieżącej sytuacji, oparta przede wszystkim o wiarygodne narzędzia kredytowe i odpowiedzi udzielone na podstawowe pytania. Powinny one dotyczyć m.in. wysokości i regularności miesięcznych dochodów, planów związanych z miejscem zamieszkania, ilości osób na utrzymaniu, wielkości i funkcjonalności nabywanego lokum i wysokości zgromadzonych oszczędności, które mogą w całości lub części służyć jako wkład własny dla wnioskowanego kredytu hipotecznego. 

Zdolność kredytowa kredytobiorcy

Decyzja o udzieleniu kredytu hipotecznego zawsze jest wydawana na podstawie pozytywnej oceny zdolności kredytowej. Dzieje się tak głównie ze względu na wysokie sumy finansowania udzielanego przez bank. Zdolność kredytowa zawsze jest uzależniona od dochodów i stałych wydatków kredytobiorcy, ale nie tylko. Uwzględnia się także wysokość wkładu własnego i parametrów charakteryzujących daną ofertę kredytową. 

Wysokie dochody nie są gwarancją pozytywnej decyzji kredytowej. Bank weryfikuje także stosunek kredytobiorcy do dotychczasowych zobowiązań. W tym celu dokonuje analizy raportów udostępnianych m.in. przez Biuro Informacji Kredytowej i sprawdza, czy ewentualne zaległości w spłatach miały charakter stały, czy incydentalny. Istotne jest także to, jak długie były opóźnienia w płatności rat. Wynik analizy zdolności kredytowej zależy także od wieku kredytobiorcy, miejsca zamieszkania, ilości osób na utrzymaniu (dzieci, bezrobotny współmałżonek) i formy zatrudnienia. 

Proces oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy jest bardzo złożony i może wymagać spotkania z doradcą kredytowym. Taką możliwość proponuje np. https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/. Specjalista może podsunąć rozwiązania, które będą miały bezpośredni wpływ na poprawę zdolności kredytowej, np. wcześniejsza i całkowita spłata zaciągniętych pożyczek.

Wkład własny kredytobiorcy

Banki udzielają kredytów hipotecznych wyłącznie tym kredytobiorcom, którzy mogą wnieść wkład własny. Im wyższa zgromadzona suma, tym lepiej. Po pierwsze, możesz wnioskować o niższą kwotę finansowania, po drugie – prawdopodobnie będziesz mógł uzyskać kredyt hipoteczny na korzystniejszych warunkach. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego, zgodnie z Rekomendacją S KNF wynosi 20% wartości kupowanej nieruchomości, jednak część banków udziela jeszcze kredytów kredytobiorcom posiadającym tylko 10% wkładu własnego. Najlepiej jeśli wkładem własnym są środki własne, zarobione przez kredytobiorcę, zgromadzone na koncie bankowym klienta. Akceptowalne są jednak także inne formy wkładu własnego. Banki akceptują także darowiznę od rodziny, zadatek wpłacony na zakup mieszkania, środki z PPK lub środki zgromadzone na emeryturę na koncie IKE/IKEZ, książeczkę mieszkaniową założoną przed dn. 23.10.1990, działkę budowlaną lub zakupione materiały budowlane, inne nieruchomości albo zastaw na obligacjach lub papierach wartościowych. 

Decyzje dotyczące kredytu. Na co zwrócić uwagę, wybierając ofertę kredytu hipotecznego?

Jeśli masz zdolność kredytową i dysponujesz wkładem własnym w wymaganej przez bank wysokości, sprawdź, jakie decyzje, dotyczące kredytu hipotecznego powinieneś podjąć i na co zwrócić uwagę, wybierając konkretną ofertę finansowania kupna nieruchomości przez bank. 

Raty równe czy raty malejące?

Bank może zaoferować dwa rodzaje rat – raty równe lub raty malejące. Każda z opcji ma wpływ na zdolność kredytową. 

Raty równe (raty stałe), to raty, które nie zmieniają się przez cały okres spłaty zaciągniętego zobowiązania. Decydując się na raty równe, w początkowej fazie spłaty kredytu hipotecznego spłacasz odsetki wraz z niewielkim udziałem raty kapitałowej. Wraz z upływem okresu kredytowania proporcje odsetek do kapitału ulegają zmianie i kredyt zaczyna być spłacany szybciej.

Raty malejące, to raty, których głównym składnikiem jest kapitał, odsetki zaś są naliczane od pozostałej do spłacenia kwoty. Charakterystyczne dla takiego rodzaju spłaty zaciągniętego zadłużenia jest to, że pierwsze raty spłaty kredytu hipotecznego są zawsze wyższe niż kolejne. 

Warto wiedzieć, że uzyskanie kredytu hipotecznego z ratą malejącą jest trudniejsze, gdyż wymaga większej zdolności kredytowej. Często jednak to raty malejące są bardziej opłacalne, pod względem kosztów całkowitych zaciągniętego zobowiązania. 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być stałe lub zmienne i jest jednym z parametrów, na podstawie których można obliczyć koszty kredytowania, tj. wysokość odsetek, które będziesz musiał zwrócić do banku wraz z pożyczonym kapitałem. 

Oprocentowanie okresowo stałe eliminuje ryzyko związane z podwyżkami stóp procentowych, do których w 2022 roku doszło kilkukrotnie. Decydując się na takie rozwiązanie (dostępne również dla kredytobiorców, którzy początkowo korzystali z oprocentowania zmiennego), masz pewność, że rata zobowiązania przez jakiś czas nie wzrośnie. Jednocześnie przy ewentualnym spadku stóp procentowych w czasie obowiązywania stopy procentowej stałej wysokość raty także nie spadnie. Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego obowiązuje przez minimum 5 lat spłaty, co daje 60 miesięcy i może być przedłużone na kolejny okres. 

Oprocentowanie zmienne to oprocentowanie kredytu hipotecznego uzależnione od wartości WIBOR. Wartość WIBOR może się zwiększać lub zmniejszać przez cały okres spłaty zaciągniętego zobowiązania, w związku z czym comiesięczna rata kredytu hipotecznego będzie ulegała zmniejszeniu lub podwyższeniu. 

Całkowity koszt kredytu hipotecznego

Istotny dla wyboru konkretnej oferty kredytowej jest całkowity koszt kredytu hipotecznego. Aby go poznać, zwróć uwagę na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Uwzględnia ona odsetki, prowizje pobierane przez bank, ubezpieczenie i inne koszty okołokredytowe i jest najlepszym wskaźnikiem, służącym do porównywania ofert kredytów. Analizując RRSO dla wielu ofert pożyczki hipotecznej, zauważysz, która z propozycji jest najkorzystniejsza pod względem finansowym. 

Całkowity koszt kredytu hipotecznego obejmuje wiele parametrów, m.in. wysokość jego oprocentowania, marży i prowizji i rodzaj i wysokość ubezpieczenia dodatkowego. 

Okres kredytowania 

Długość okresu kredytowania zależy od wyboru kredytobiorcy i od możliwości związanych z jego zdolnością kredytową. Kredytobiorca z dużą zdolnością kredytową może zdecydować się od początku na krótszy 10 – 15 letni okres kredytowania. Wydłużenie okresu kredytowania może wpłynąć pozytywnie na poprawę zdolności kredytowej w przypadku kredytobiorców z gorszą sytuacją na starcie. Na uwadze należy mieć fakt, że kredyt można nadpłacać przez cały okres kredytowania oraz całkowicie spłacić go przed upływem maksymalnego okresy kredytowego wynikającego z umowy kredytowej. Takie operacje mogą wiązać się z pobieraniem przez bank dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę zadłużenia, ale dzięki nadpłatom można skrócić okres kredytowania wynikający z umowy i tym samym obniżyć całkowity koszt kredytu wyliczony podczas zaciągania zobowiązania.

Wysokość prowizji 

Prowizja za uruchomienie kredytu jest jednym z kosztów składowych kredytu hipotecznego i w znaczącym stopniu wpływa na wysokość RRSO. Jej wysokość zawsze zależy od polityki danego banku i najczęściej podlega negocjacji. Średnio wynosi 3%, ale w przypadku ofert promocyjnych może nie obowiązywać wcale. 

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego zawsze wiąże się z dodatkowymi kosztami, m.in. wydatkami na rzecz sądu w związku z ustanowieniem hipoteki, opłatami notarialnymi, za otworzenie konta osobistego, wycenę nieruchomości na potrzeby kredytowania, sporządzenia aneksów i wystawienia promesy kredytowej. 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to możliwość, jaką kredytobiorcy biorą pod uwagę bardzo często. Warto zatem wiedzieć, że niektóre banki udzielające pożyczek hipotecznych takie rozwiązanie obarczają dodatkowymi kosztami. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to możliwość, jaką kredytobiorcy biorą pod uwagę bardzo często. Warto zatem wiedzieć, że niektóre banki udzielające pożyczek hipotecznych takie rozwiązanie obarczają dodatkowymi kosztami. Istotną dla kredytobiorcy informacją jest, że banki mogą nałożyć opłaty za wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, jeśli umowa kredytu została podpisana po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym czyli po 21 lipca 2017 roku oraz minęły 3 lata spłacania tego zobowiązania. 

Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank Handlowy w Warszawie S.A.

Bank Handlowy w Warszawie. RRSO oznacza Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank. Szczegółowe informacje na temat opłat i prowizji dostępne są w Tabeli Opłat i Prowizji – kredytu Mieszkaniowego i Pożyczki Hipotecznej dostępnej na stronie banku. Materiał nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,40% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 9,02%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6,93% oraz marża 2.09%. Całkowity koszt kredytu 609 299 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 608 680 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 8000zł), całkowita kwota do zapłaty 1 009 899 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 362 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8.79% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 480 000 zł, oprocentowanie stałe 8.45%. Całkowity koszt kredytu 675 298 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 674 679 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5 000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 155 898 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 4 111 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.

Bank Handlowy w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Senatorska 16, 00-923 Warszawa, zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr. KRS 000 0001538; NIP: 526-030-02-91; wysokość kapitału zakładowego wynosi 522.638.400 złotych; kapitał został w pełni opłacony.