Moment powstania przychodu z najmu

Pytanie: Zawarłem umowę najmu nieruchomości, będącą moją własnością, ze spółką z o.o. W umowie najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu, który będzie płatny z góry w terminie do 5-tego każdego miesiąca. Rozpocząłem osiąganie przychodów z najmu w trakcie roku. Czy osiągnięcie przychodu z art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oznacza rzeczywiste otrzymanie pierwszego czynszu, czy wymagalność pierwszego czynszu?

Dodam, że umowa została zawarta 7 marca 2014 r., a czynsz za marzec oraz kwiecień miał być płatny do 5 kwietnia 2014 r. Zgłoszenie dokonane zostało do 20 maja 2014 r. Natomiast pierwsze wpłaty najemcy z tytułu czynszu za lokal zostały przez mnie otrzymane 4 lipca 2014 r.

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą generowania przychodów z najmu (dzierżawy) jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego (wydzierżawiającego), tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego) muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego (wydzierżawiającego).

Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest - zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy - złożenie przez podatnika pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 9 ust. 4 tej ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest więc złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wymaganym przez ustawę terminie. Tylko w przypadku terminowego złożenia stosownego oświadczenia o wyborze formy opodatkowania - przychody uzyskiwane z wynajmu lokalu mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Co istotne, podane w przepisie terminy są terminami prawa materialnego, co oznacza, że są nieprzekraczalne i nieprzywracalne. Bez znaczenia pozostają przyczyny, z powodu których terminy te zostały uchybione.

Mając na uwadze treść art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodem z tytułu najmu (dzierżawy) będzie przychód otrzymany lub postawiony do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym, stwierdzić należy, że przychód z tytułu najmu lokalu został otrzymany przez Pana w dniu 4 lipca 2014 r. Podkreślić należy, że przychodem z tytułu najmu jest przychód otrzymany lub postawiony do dyspozycji - nigdy należny. Zatem, osiągnięcie przychodu nastąpiło z chwilą rzeczywistego otrzymania pierwszego czynszu.

Podsumowując, dniem uzyskania pierwszego przychodu z tytułu najmu Pana lokalu jest dzień otrzymania pierwszej wpłaty z tytułu czynszu, tj. 4 lipca 2014 r.

(Interpretacja indywidualna z 12 lutego 2015 r., sygn. IPTPB1/415-629/14-4/KO - Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi)

Red.