Mieszkanie na wynajem można amortyzować

Rozliczając dochody z najmu według zasad ogólnych, mamy prawo do uwzględniania kosztów uzyskania przychodów. Co ważne, można do nich również zaliczyć odpisy amortyzacyjne. Po spełnieniu pewnych warunków rocznie odpisać można nawet 10% wartości mieszkania. Dzięki temu znacznie obniżymy wysokość należnego podatku.

Zasady amortyzacji wynajmowanych lokali mieszkalnych dość często są przedmiotem analiz organów podatkowych. Jedną z nich jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-1309/12-2/MT.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji stanu faktycznego wynikało, że podatniczka w drodze darowizny nabyła lokal mieszkalny, który przeznaczyła na wynajem. Wnioskodawczyni wskazała, że darowany lokal mieszkalny przed nabyciem był użytkowany przez poprzedniego właściciela przez 62 miesiące.

Dyrektor IS potwierdził, że skoro mieszkanie było używane, to może być amortyzowane przez okres nie krótszy niż 10 lat. Tym samym możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, przy zastosowaniu stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% rocznie od wartości początkowej przedmiotowego lokalu.

Prawo do amortyzacji
Zauważmy, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

• budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
• maszyny, urządzenia i środki transportu,
• inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, zwane środkami trwałymi.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto bądź stwierdzono ich niedobór.

Amortyzacja lokali mieszkalnych

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków (lokali) przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o PIT. Organ podatkowy wskazał, że podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

• dla budynków (lokali) i budowli – 10 lat, z wyjątkiem:
  • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 KŚT i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 KŚT, trwale związanych z gruntem,
  • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Jak wynika z powyższego, okres amortyzacji lokali mieszkalnych nie może być krótszy niż 10 lat. Muszą być one jednak używane.

Ważne pojęcia

Dyrektor IS wyjaśnił, że środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy. Organ podatkowy podkreślił, że w podanej powyżej definicji występują dwa istotne sformułowania: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, że chodzi o przeniesienie własności, oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją, przez pojęcie „używania” rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego, red. B. Dunaj, Warszawa 1996, s. 1296). Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagane 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Pełna własność a spółdzielcze prawo do lokalu

Zwróćmy jeszcze uwagę na rozróżnienie prawa własności od spółdzielczego prawa własności. Do tej kwestii odniósł się dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 15 września 2014 r., nr ITPB1/415-581a/14/KK. Podkreślił on, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi wartość niematerialną i prawną w tej działalności, a lokal będący odrębnym przedmiotem własności stanowi środek trwały.

Organ podatkowy zwrócił uwagę, że jeśli dysponujemy spółdzielczym prawem własności do lokalu, nie można stosować stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%. Potwierdził tym samym stanowisko podatniczki, że właściwą stawką będzie w tym przypadku stawka 2,5%, przewidziana dla amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych.

Stawka 10% przysługuje w razie posiadania pełnego prawa własności do lokalu.

Jak czytamy w interpretacji:

(…) otrzymane w drodze darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego uwzględnione w ewidencji wartości niematerialnych i prawnych może być amortyzowane, a odpisy amortyzacyjne mogą zostać zaliczone przez wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu z najmu. Równocześnie, w momencie przekształcenia opisanego mieszkania w odrębną własność należy wprowadzić środek trwały do ewidencji środków trwałych i dokonywać od jego wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie dla opisanego środka trwałego wnioskodawczyni będzie mogła zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w oparciu o przepis art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykład:

Pani Izabela kupiła mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Wartość początkową mieszkania określono na 300 000 zł. Będzie ona podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Mieszkanie nie było nowe. Blok, w którym się znajdowało, został wybudowany w 1990 roku. W latach 1992–2012 mieszkanie cały czas było wykorzystywane, mieszkał w nim poprzedni właściciel.

W związku z tym, że przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez okres dłuższy niż 60 miesięcy, pani Izabela może dokonywać amortyzacji przy zastosowaniu stawki 10% rocznie. Oznacza to, że rocznie do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć 30 000 zł (300 000 zł / 10 lat). Miesięczny odpis wyniesie zatem 2500 zł (30 000 zł / 12 m-cy).

Zakładając, że pani Izabela wynajmuje lokal za 3000 zł miesięcznie oraz ponosi dodatkowe koszty związane z czynszem i opłatami w wysokości 400 zł, dzięki odpisowi amortyzacyjnemu w wysokości 2500 zł, będzie musiał zapłacić podatek jedynie od kwoty 100 zł za każdy miesiąc (przychód: 3000 zł – koszty uzyskania przychodów, czyli czynsz: 400 zł + amortyzacja: 2500 zł = 100 zł).

Krzysztof Koślicki