Koszty darowizny mieszkania

Zamierzam przepisać mojej córce mieszkanie warte ok. 250 tys. zł, w którym obecnie zamieszkuje. Jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mieszkanie nie jest obciążone hipoteką ani nie jest w inny sposób zadłużone. Z tego, co orientuję się, córka nie będzie musiała płacić podatku od tej darowizny, musi tylko złożyć do urzędu skarbowego odpowiednie zgłoszenie o nabyciu na formularzu SD-Z2. Mam jednak wątpliwości co do opodatkowania umowy darowizny mieszkania. Czy od tej umowy córka będzie musiała zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych? Na jakie opłaty musimy być przygotowani?

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Polski lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium kraju tytułem m.in. darowizny. Ustawodawca zwolnił jednak od tego podatku osoby otrzymujące darowiznę (lub spadek) od najbliższych członków rodziny. Dotyczy to osób z tzw. zerowej grupy. Grupę tę tworzą: małżonek, zstępni (np. dzieci, wnuki), wstępni (np. rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Warunkiem zastosowania powyższego zwolnienia jest zgłoszenie nabycia właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego na druku SD-Z2. Przy nabyciu w drodze darowizny obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń. Zatem, w przypadku darowizny nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podpisania aktu notarialnego umowy darowizny u notariusza.

Należy dodać, że nie trzeba zgłaszać nabycia na druku SD-Z2, gdy:

1. wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw nabytych, nie przekracza 9637 zł lub
2. nabycie majątku następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

Zgodnie z prawem spółdzielczym umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dlatego też Pana córka nie będzie miała obowiązku zgłoszenia nabycia mieszkania do urzędu skarbowego. W tym przypadku zawiadomienia takiego dokonuje bowiem notariusz jako płatnik podatku.

Natomiast jeżeli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, to umowa darowizny podlega temu podatkowi, ale tylko w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.

Zatem, gdy umowa darowizny nie wiąże się z przejęciem przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań osoby darującej, taka umowa darowizny nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak już wcześniej wspomniano, każda czynność dotycząca własności nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. I to właśnie wizyta u notariusza będzie wiązała się dla Pana córki z kosztami, i to niemałymi.

Od umowy darowizny mieszkania pobierana jest taksa notarialna, która zależy od wartości rzeczy lub prawa. Maksymalne stawki taksy są określone w przepisach, ale notariusz może stosować niższe stawki, dlatego warto wcześniej z nim ponegocjować. Poza tym każdy notariusz stosuje własne stawki i najlepiej będzie przed podpisaniem umowy darowizny skontaktować się z kilkoma kancelariami notarialnymi i dowiedzieć się, jaką stawkę w Pana przypadku pobiorą.

Dodam, że w przypadku sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego umowę darowizny (bądź sprzedaży) własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego obowiązuje połowa maksymalnej stawki taksy notarialnej.

Do wynagrodzenia notariusza należy doliczyć także podatek VAT (stawka 23%), koszty wypisów z aktu notarialnego (maks. 6 zł za każdą stronę), a jeżeli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, to także koszty wniosków o zmiany w księdze wieczystej (opłata sądowa).

Przykład:
Jeżeli wartość Pana mieszkania wynosi 250 tys. zł, to Pana córka zapłaci notariuszowi kwotę ok. 1400 zł, w tym zawiera się:

• taksa notarialna: 885 zł (tj. 505 zł + 0,2% x (250 000 zł – 60 000 zł)),
• VAT od taksy 203,55 zł (23%),
• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej: 200 zł,
• taksa za cztery 4-stronicowe wypisy z aktu notarialnego: 118,08 zł (tj. (4 szt x 4 str. x 6 zł) + 23% VAT).

Oczywiście powyższe wyliczenia są tylko przykładowe, wszystko zależy od faktycznej wartości Pana mieszkania, od tego, czy posiada ono księgę wieczystą, a także od liczby i objętości wypisów z aktu notarialnego.

Podsumowując, jeżeli podaruje Pan córce spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to Pana córka:

• nie zapłaci podatku od spadków i darowizn,
• nie będzie miała obowiązku zgłoszenia tej darowizny do urzędu skarbowego,
• nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych (mieszkanie jest wolne od długów),
• będzie musiała ponieść koszty opłat notarialnych.

Podstawa prawna:

• Art. 1 ust. pkt 2, art. 4a ust. 1 i 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Art. 17² ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 3, art. 6 ust. 1 pkt 3, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• § 3, § 6 i § 12 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
• art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Redakcja podatki.biz

Zobacz także:

Taksa notarialna, czyli ile zapłacimy u notariusza

Koszty sądowe, czyli ile trzeba zapłacić w sądzie