Kiedy opłaty za media są składnikiem przychodu z najmu?
Pytanie: W związku z najmem lokalu użytkowego otrzymuje 2700 zł miesięcznie. Od przedmiotowej nieruchomości ponoszę opłatę do spółdzielni mieszkaniowej w wysokości 1163,35 zł miesięcznie oraz podatek od nieruchomości w wysokości 58 zł miesięcznie - jestem zobowiązany do uregulowania tych należności. Przychód z najmu opodatkowuję ryczałtem w wysokości 8,5 %. Czy ryczałt może być płacony od przychodu z najmu pomniejszonego o wysokość comiesięcznych opłat do spółdzielni mieszkaniowej oraz podatku od nieruchomości?
Odpowiedź:
Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej powoływanej ustawy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.
Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – w terminie do dnia 31 stycznia następnego roku.
Zatem, przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym są w całości kwoty czynszu otrzymywane przez Pana. Z treści pytania wynika, że najemca co miesiąc przekazuje Panu ustaloną kwotę czynszu, jednakże to na Panu spoczywa obowiązek uregulowania należności do spółdzielni mieszkaniowej oraz podatku od nieruchomości.
Reasumując, w sytuacji, gdy – na podstawie zawartej umowy – jest Pan zobowiązany do opłacania wydatków związanych z wynajmowanym lokalem użytkowym tj. podatku od nieruchomości i opłat do spółdzielni mieszkaniowej, fakt, że ponosi Pan te wydatki nie ma wpływu na wysokość podstawy opodatkowania. W związku z powyższym, Wnioskodawca powinien odprowadzać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 %) od kwoty czynszu najmu uzyskanej od najemcy (2700 zł.).
(Interpretacja indywidualna z 25 września 2015 r., sygn. ITPB1/4511-804/15/MPŁ - Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy)
Red.
Ostatnie artykuły z tego działu
- Zwolnienie podmiotowe z VAT również dla biura rachunkowego
- Dłuższe konsultacje dotyczące struktur JPK_KR_PD oraz JPK_ST
- Skarbówka rezygnuje z wysyłania tzw. pism behawioralnych
- Reforma KSeF do zmiany. Przedsiębiorcy pozytywnie o części modyfikacji
- Świadczenie dla pracowników z ZFŚS a składki ZUS
- ZUS: "Siła wyższa" - zasady uzupełnienia wynagrodzenia pracownika
- Skutki podatkowe wystawienia fałszywej faktury. Co zmienia wyrok TS UE?
- Reforma KSeF jednak ze sporymi zmianami
- Kasowy VAT na nowych zasadach?
- Założenia planowanych zmian w składce zdrowotnej przedsiębiorców
Wszystkie artykuły z tego działu »
Dodaj nowy komentarz