Indywidualna stawka amortyzacji dla mieszkania na wynajem

Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą na zasadach ogólnych. W ramach tej działalności wynajmuje mieszkanie (lokal będący odrębną własnością), które pod koniec 2014 r. kupił na rynku wtórnym. Czy w przypadku, gdy lokal ten był użytkowany przez co najmniej 60 miesięcy, przedsiębiorca może uznać go za używany i zastosować indywidualną stawkę amortyzacji w wysokości 10%?

Tak, pod warunkiem, że przedsiębiorca będzie w stanie udowodnić, że mieszkanie było wykorzystywane przed jego nabyciem przez okres co najmniej 5 lat.

Amortyzacji podlegają m.in. stanowiące własność lub współwłasność wynajmującego lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy też umowy leasingu. Należy tu dodać, że nie ma ustawowego obowiązku amortyzacji lokali mieszkalnych. Tak więc, to do przedsiębiorcy należy decyzja o tym, czy mieszkanie, które wynajmuje będzie amortyzowane.

Chcąc amortyzować lokal mieszkalny, należy go wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych najpóźniej w miesiącu przekazania go do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych (wartości niematerialnych i prawnych) począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym mieszkanie, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową (lub w którym np. sprzedano lokal). Suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Po ustaleniu wartości początkowej środka trwałego należy wybrać jedną z metod amortyzacji, którą będziemy stosować, aż do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

1. dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat,
2. dla budynków (lokali) i budowli innych niż wymienione w pkt 1 - 10 lat, z wyjątkiem:
   1. trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
   2. kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

   - dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Budynki (lokalne) i budowle, o których mowa w pkt 1, uznaje się za:

1. używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2. ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego, podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną, jeżeli nabył np. używany lokal mieszkalny, który był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (przed nabyciem przez podatnika) przez wymagany okres co najmniej 60 miesięcy. W przeciwnym wypadku odpisów amortyzacyjnych od tych środków trwałych należy dokonywać przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych.

Zauważmy, że jest tu mowa o wykorzystywaniu ww. środków trwałych u poprzedniego właściciela. Zatem, indywidualna stawka nie będzie miała zastosowania w sytuacji, gdy podatnik nabył nowe mieszkanie (dom) od developera, przez np. 6 lat w nim pomieszkał, a następnie wynajął.

Jeżeli zatem przedsiębiorca będzie w stanie udowodnić, że mieszkanie było wykorzystywane przed nabyciem przez inną osobę (firmę) przez okres co najmniej 5 lat, to może dla tego lokalu zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości 10%.

Podstawa prawna:
art. 22a ust. 1, art. 22c, art. 22d ust. 2, art. 22f ust. 1, art. 22h ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 i ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.)

Janina Orzechowska