Dostawa lokalu, który stał się towarem handlowym

W praktyce gospodarczej nie należą do odosobnionych przypadki, gdy vatowcy kupują mieszkania od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Następnie inwestują w nie dokonując remontu, adaptacji, modernizacji i odsprzedają taką nieruchomość.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przedmiotem opodatkowania jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy towarem są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Wynika z tego, że lokal, czy mieszkalny czy użytkowy, jako spełniający definicję towaru podlega opodatkowaniu VAT. Jest to uregulowanie odmienne od tego które obowiązuje w podatkach dochodowych, gdzie tego rodzaju rzecz w zależności od konkretnych cech jest środkiem trwałym bądź towarem handlowym.

Zwolnienie z VAT

Dostawa nieruchomości, w tym lokali, podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten stanowi niejako rozszerzenie zakresu przedmiotowego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 wiążącego zwolnienie z tego podatku z pierwszym zasiedleniem.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części (lokali) z VAT pod dwoma warunkami:

• w stosunku do takich obiektów nie przysługiwało dokonującemu sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli je ponosił nie przekroczyły one 30% wartości początkowej takich obiektów.

Warunki te muszą zostać spełnione łącznie.

Ulepszenie środka trwałego

W sytuacji nabycia lokalu od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności pierwszy z nich zostaje wypełniony w sposób oczywisty. Nieco trudniejsze jest stwierdzenie drugiego z warunków. Jest tak ze względu na użycie w nim terminów: „ulepszenie” oraz „wartość początkowa” niezdefiniowanych w ustawie o VAT. W celu ich wyjaśnienia sięgnąć należy do art. 22g ust. 17 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkowa tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena przekracza...