Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

17.04.2015

Dokumentowanie usług najmu przez współwłaściciela nieruchomości

Wykonując czynności zarządzania nieruchomością, zarządca nie będzie uprawniony do wystawiania faktur/rachunków we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem podatnikami VAT z tytułu najmu lokali będą poszczególni współwłaściciele nieruchomości. Powołany przez współwłaścicieli zarządca nieruchomości zostanie przez nich upoważniony do wystawiania w ich imieniu i na ich rzecz dokumentów sprzedaży na świadczenie usług najmu. W związku z tym zarządca może być wystawcą faktury/rachunku, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje każdy współwłaściciel odrębnie.

Tak uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 13 marca 2015 r., sygn. IPTPP1/443-834/14-9/MW.

Z wnioskiem o interpretację przepisów zwrócił się jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, która jest wynajmowana zarówno na cele mieszkaniowe (jeden lokal), jak i na cele prowadzenia działalności gospodarczej (lokale użytkowe - większość powierzchni). Udział w nieruchomości nie służy współwłaścicielom do wykonywania działalności gospodarczej. Współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Współwłaściciele zainteresowani są powierzeniem zarządu nieruchomością jednemu ze współwłaścicieli bądź osobie trzeciej, spoza grona współwłaścicieli. Umowy najmu z najemcami zawierać będzie albo któryś ze współwłaścicieli (w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli), albo wybrana przez współwłaścicieli osoba trzecia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Współwłaściciel ww. budynku chciał wiedzieć, czy, jako podatnik zwolniony z obowiązku wystawiania faktur VAT na mocy art. 106b ust. 2 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, może wystawiać - na żądanie nabywcy usługi (najemcę) zgłoszone na podstawie art. 106b ust. 3 powyższej ustawy - za zgodą pozostałych współwłaścicieli jeden rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości, czy w takiej sytuacji powinien wystawiać rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca będą widniały tylko jego dane.

Zarządca jest tylko pośrednikiem w świadczeniu usług

Organ podatkowy przypomniał, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 Kodeksu, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli - stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego - może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Zgodnie natomiast z art. 185 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Przepis ten wskazuje, że warunki działania zarządcy nieruchomości wynikają bezpośrednio z pisemnej umowy zawartej z właścicielem, lub podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości. W przypadku zarządu nieruchomościami na zlecenie właścicieli tych nieruchomości, to nie zarządca świadczy usługi w zakresie wynajmu lokali, lecz wykonującymi czynności najmu są właściciele tych nieruchomości.

DIS zaznaczył, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Organ podatkowy wskazał, że w niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w rzeczywistości będą stosunkiem prawnym - zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele będą świadczyć ww. usługi najmu, natomiast zarządca będzie niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciele będą w istocie wynajmującymi i dla tych usług będą podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali będą stanowiły dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe Dyrektor Izby Skarbowej uznał, że czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę będą kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym będą oni mieli obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Dokumentowanie usługi najmu przy współwłasności

Organ podatkowy zaznaczył, że z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT wynika, że podatnik ma obowiązek wystawienia faktury dla innego podatnika podatku od towarów i usług, przy czym podatnik w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej m.in. na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy, nie jest zobowiązany do wystawienia faktury.

W przypadku dokumentowania sprzedaży zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, podatnik, co do zasady zobowiązany jest do wystawienia faktury na żądanie nabywcy, o ile żądanie wystawienia faktury zgłoszone zostało w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając na uwadze, iż w analizowanym przypadku mamy do czynienia wprawdzie ze sprzedażą zwolnioną (na podstawie art. 113 ustawy), jednak dotyczy ona usługi najmu (wymienionej w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy), przy interpretowaniu art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT (w przypadku, gdy sprzedaż taka dokonywana jest na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) należy uwzględnić brzmienie art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT. Z przepisu tego wynika, iż podatnik nie ma obowiązku wystawiania na żądanie faktur dokumentujących m.in. czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy.

W świetle art. 106b ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, podatnik zwolniony na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, świadczący usługi najmu nieruchomości na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą lub na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej nie jest więc obowiązany na żądanie najemcy do wystawienia faktur dokumentujących czynności najmu.

W myśl art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej, jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Zatem obowiązek wystawienia rachunku ma zastosowanie do podatników zwolnionych z VAT, jednakże w ograniczonym zakresie, tj. w przypadkach, gdy z ustawy nie wynika obowiązek wystawienia faktury.

Podatnik, u którego sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy świadczący usługi najmu nieruchomości, celem udokumentowania takiej transakcji, nie ma obowiązku (nawet na żądanie zgłoszone przez najemcę) wystawienia faktury, o której mowa w przepisach o podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy zauważyć, że nie ma przeszkód, aby w takiej sytuacji podatnik wystawił fakturę zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług dobrowolnie. Jeśli natomiast w analizowanej sytuacji podatnik nie zdecyduje się na wystawienie faktury, to w związku ze zgłoszonym przez nabywcę żądaniem wystawienia dokumentu, powinien wystawić rachunek stosownie do art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej.

Wykonując czynności zarządzania nieruchomością zarządca nie będzie uprawniony do wystawiania faktur/rachunków we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem jak wskazano wyżej podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali będą poszczególni współwłaściciele nieruchomości. Powołany przez współwłaścicieli zarządca nieruchomości zostanie przez nich upoważniony do wystawiania w ich imieniu i na ich rzecz dokumentów sprzedaży na świadczenie usług najmu. W związku z tym zarządca może być wystawcą faktury/rachunku, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje każdy współwłaściciel odrębnie.

Dyrektor Izby Skarbowej uznał więc, że brak jest podstaw prawnych, aby współwłaściciel niebędący zarządcą nieruchomości wystawiał za zgodą pozostałych współwłaścicieli jeden rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Brak również podstaw, by wystawiał rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca figurowałby wyłącznie on.

Podsumowując DIS stwierdził, że najem nieruchomości, której współwłaściciele korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, nie powoduje obowiązku wystawiania faktur dokumentujących wynajem lokali na rzecz najemców (podatników lub nie podatników) stosowanie do art. 106b ust. 2 i ust. 3 ustawy. W przypadku, gdy zarządca nie zdecyduje się na jej dobrowolne wystawienie, to na żądanie najemcy powinien on wystawić rachunek stosowanie do art. 87 Ordynacji podatkowej.

Małgorzata Brand-Ciszewska

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz