Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

24.09.2020

Dodatkowe należności za najem i opłaty za media nie zawsze są częścią usługi kompleksowej

Opłaty poniesione z tytułu czynszu najmu wraz z opłatami dodatkowymi za media nie zawsze będą stanowić usługę kompleksową. Wyłącznie w przypadku ryczałtowego rozliczenia mediów, usługa najmu winna być rozpatrywana łącznie z nią jako kompleksowa. W przypadku mediów refakturowanych, których zużycie można określić na podstawie rzeczywistego zużycia uznać należy ją za usługę odrębną.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiot najmu stanowić mogą rzeczy ruchome jak i nieruchomości. Może być on jednak ograniczony do części rzeczy lub ich części składowych. W praktyce najczęściej najem dotyczy nieruchomości.

Strony w umowie najmu winny ustalić czynsz wraz z jego wysokością bądź też zasady obliczania opłat, do ponoszenia których zobowiązany będzie najemca. Kwestia zakresu opłat z tytułu najmu jest niezwykle istotna, bowiem dla prawidłowego korzystania z wynajmowanej nieruchomości konieczne jest z reguły używanie mediów w postaci dostępu do elektryczności, bieżącej wody, gazu itp. Łatwo na tym tle może dojść do nieporozumień pomiędzy stronami. Gdy w braku precyzyjnych zapisów umowy najemca jest przekonany, iż w czynszu zawarty jest koszt korzystania z mediów.

Warto pamiętać, że jeżeli w umowie nie przewidziano obowiązku poniesienia ww. kosztów, najemca ma obowiązek do ponoszenia wyłącznie opłat wiążących się z eksploatacją nieruchomości, nie będzie obowiązany do uiszczania dodatkowych opłat. Zatem będzie zachodziła po stronie najemcy konieczność pokrycia kosztów mediów w standardowych granicach dla przedmiotu najmu, do których należą opłaty za wodę i odprowadzenie ścieków, energię elektryczną, gaz, wywóz śmieci. Nie może być natomiast zobowiązany do ponoszenia kosztów niezbędnych napraw i remontów, czy np. wspólnej reklamy najemców umieszczonej w centrum handlowym, w którym ma miejsce najem lokalu handlowego, czy sprzątania części wspólnych takiego obiektu.

Najem i media jako usługa kompleksowa

Zatem w przypadku gdy składnikami opłaty czynszowej jest zwrot kosztów zużytych mediów można mówić o usłudze kompleksowej. Usługa kompleksowa złożona jest z usługi głównej oraz usług (czynności) pomocniczych, służących realizacji usługi głównej. Takie właśnie powiązanie zachodzi pomiędzy opłatą za możliwość utrzymania nieruchomości, które nie mogłoby być realizowane we właściwy sposób bez możliwości korzystania z mediów doprowadzonych do przedmiotu najmu. Obydwie usługi muszą być ze sobą powiązane w sposób tak ścisły, iż w ujęciu obiektywnym stanowić powinny jedno świadczenie a jego podział byłby czymś sztucznym. Takiego zdania był m.in. NSA w wyroku z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I FSK 475/11.

Gdy media są refakturowanie

Sytuacja staje się bardziej skomplikowana gdy pojawia się kilka świadczeń, z których każde mogłoby mieć charakter samoistny. Jednak z takich czy innych przyczyn zostają wykonane w sposób łączny. Odbywa się to w ten sposób, że wynajmujący świadczy usługę najmu, dodatkowo obciążając najemców opłatami za media. Pozostają one w bezpośrednim związku z najmem będącym usługą główną. W przypadku jednak określenia należności za media w wysokości ustalonej na podstawie rzeczywistego zużycia ustalonego dzięki wskazaniom liczników przypisanych do danego lokalu zachodzą podstawy do refakturowania mediów na najemcę. Podstawę do takiego działania stanowi faktura otrzymana przez wynajmującego od dostawcy mediów. W takim wypadku to najemca ma pełny wpływ na wielkość zużycia, które wykazywane jest przez podliczniki zainstalowane w każdym z wynajmowanych lokali. Nie ma w takich okolicznościach przesłanek do uznania, iż występuje tu usługa kompleksowa. Nie ma tu bowiem jednego świadczenia pod względem ekonomicznym, którego podział byłby sztuczny.

Warto w tym miejscu przytoczyć treść interpretacji indywidualnej-Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.209.2017.2.BW. Dyrektor stwierdził w niej, że „skoro czynsz najmu nie obejmuje opłat uiszczonych na rzecz wynajmującego z tytułu dostawy energii elektrycznej, gazu, wody oraz kanalizacji i wysokość zużycia tych mediów jest obliczana na podstawie odczytów liczników czy z zastosowaniem proporcjonalnego udziału powierzchni zajmowanej przez najemcę w całości powierzchni nieruchomości, w której zlokalizowany jest przedmiot najmu, to nie można mówić o świadczeniu jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczony jest zarówno czynsz jak i świadczenia obejmujące media”.

Co na to TS UE?

Zagadnienie to było również rozpatrywane przez Trybunał Sprawiedliwości UE. W sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse LLP v. Commissioners for Her Majesty’s Revende and Customs zakończonej wyrokiem z 27 września 2012 r. nie zapadło jednoznaczne rozstrzygnięcie. Kwestia czy dodatkowa usługa przenoszona na najemcę np. media jest elementem jednego nierozłącznego dla potrzeb VAT świadczenia, czy jest świadczeniem niezależnym nie doczekała się w nim odpowiedzi. Trybunał stwierdził, że na gruncie podatku od wartości dodanej każde świadczenie należy co do zasady traktować jako niezależne. Jednak decyzję zakwalifikowaniu danej usługi Trybunał pozostawił otwartą oddając pole do oceny zdarzenia sądom krajowym. Tytułem przykładu przytoczyć można wyrok WSA w Krakowie z 30 października 2012 r., sygn. akt I SA/Kr 1235/12.

Bardziej jednoznaczne stanowisko Trybunał zajął w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Minister Finansów v. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. TSUE stwierdził, że art. 14 ust. 1, art. 15 ust. 1, art. 24 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE RADY z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347/1), powinny być interpretowane tak, iż w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane są przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi uważać należy za wykonane przez wynajmującego gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący, który tylko przenosi na najemcę ich koszty. Z punktu widzenia VAT każde wykonane świadczenia należy poddawać ocenie z osobna. Wyjątkiem są przypadki gdy elementy transakcji wskazujące na ekonomiczne względy zawarcia umowy, pozostają ze sobą w tak ścisłym powiązaniu, że obiektywnie tworzą jedno niepodzielne ekonomicznie świadczenie.

Wyrok ten pozwala wyróżnić dwie sytuacje. Jeżeli najemca ma możliwość wyboru usługodawców lub sposobu korzystania z danych towarów lub usług. W szczególności, gdy najemca może decydować o swoim zużyciu mediów, które może być stwierdzone przez wyodrębnione liczniki i w oparciu o nie fakturowane, świadczenia takie uznać należy za osobne od najmu.

Okoliczność, że najemca posiada możliwość uzyskania tych świadczeń od wybranego podmiotu nie jest sama w sobie rozstrzygająca o odmienności świadczenia, jeżeli jest ona ściśle związana z usługą najmu. Przeciwnie, jeżeli wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego od innych wynajmujących wyboru świadczeniodawców i sposobu korzystania z usług związanych z najmem, usługi na jego rzecz będąc nierozerwalnie związane z najmem uważać należy za całość i jedno świadczenie łącznie z najmem.

Podsumowując. Uznać należy, że opłaty poniesione z tytułu czynszu najmu wraz z opłatami dodatkowymi za media nie zawsze będą stanowić usługę kompleksową. Wyłącznie w przypadku ryczałtowego rozliczenia mediów, usługa najmu winna być rozpatrywana łącznie z nią jako kompleksowa. W przypadku mediów refakturowanych, których zużycie można określić na podstawie rzeczywistego zużycia uznać należy ją za usługę odrębną.

Adam Okonkwo

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz