Dochody wspólnoty mieszkaniowej. Zwolnione czy opodatkowane CIT?

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm., dalej: ustawa o CIT), aby dochód wspólnot mieszkaniowych korzystał ze zwolnienia, muszą być spełnione dwa warunki. Zobaczmy jakie.

Po pierwsze, dochód ten powinien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Po drugie, dochód musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Pamiętajmy, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Z powołanego przepisu wynika więc, że dla zwolnienia z podatku istotne są nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (tj. cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), lecz także źródło pochodzenia tego dochodu.

Czym jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi?

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach z 17 czerwca 2015 r., nr IBPBI/2/4510-236/15/JP, zauważył, że ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji pojęć „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasoby mieszkaniowe”. Wskazał, że słowo „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (zob. Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl; Słownik języka polskiego, red. M. Szymczak, Wydawnictwo PWN, 1996). Przymiotnik „mieszkaniowy” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania. Z kolei pod pojęciem „utrzymania” zasobów mieszkaniowych należy rozumieć takie traktowanie tych zasobów, które oznacza zachowanie ich w stanie należytym, niezmienionym, niepogorszonym.

Podkreślił, że termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

W konsekwencji przez termin „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np. spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np. zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci,
4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Przychody związane z wyżej wskazanymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Jak rozliczać odsetki z lokaty lub rachunków oszczędnościowych?

Wspólnoty mieszkaniowe mają dość dużo wątpliwości, w jaki sposób rozliczać odsetki uzyskiwane od banków z lokat czy rachunków bankowych.

Organy podatkowe uważają, że w odniesieniu do odsetek uzyskiwanych z tytułu zdeponowania środków finansowych nie na rachunku bieżącym, lecz na rachunku bankowym oprocentowanym (oszczędnościowym) lub na lokacie terminowej, nie sposób mówić o dochodzie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Rzecz w tym, że źródłem dochodu w analizowanym przypadku jest posiadany kapitał pieniężny, czyli nadwyżka finansowa, ulokowana na odpowiednim rachunku bankowym. Przysporzenie w postaci odsetek od kapitału jest w istocie pochodną ulokowania dochodu, pochodzącego wprawdzie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, lecz zachowującego – z powodu dokonanej operacji finansowej – autonomiczny (odrębny) charakter

Jeżeli zatem odsetki, o których mowa, są kwalifikowane jako dochód powstały z tytułu posiadania i zarządzania środkami pieniężnymi, to nie można uznać ich jednocześnie za dochód pochodzący z działalności określonej w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Bez znaczenia pozostaje w tej sytuacji cel przeznaczenia uzyskanych środków, gdyż nie został spełniony warunek, co do źródła ich pochodzenia. Dochody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, a za takie właśnie należy uznać odsetki od środków gromadzonych na lokacie terminowej wspólnoty, podlegają opodatkowaniu bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane. Są to zatem dochody z kapitałów, a nie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie będą objęte zakresem zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Potwierdza to m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 5 października 2015 r., nr IBPB-1-1/4510-77/15/NL.

Co z odsetkami na koncie bieżącym?

Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja odsetek dopisywanych do konta bieżącego. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 17 czerwca 2015 r., nr IBPBI/2/4510-236/15/JP, wskazał, że zarząd lub zarządca nieruchomości jest zobowiązany dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy.

W konsekwencji przepis ten nakłada na wspólnotę obowiązek posiadania w banku rachunku bieżącego, za pośrednictwem którego przeprowadza operacje finansowe związane z prowadzoną gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Posiadanie tego rodzaju rachunku bankowego jest zatem niezbędne dla prowadzenia przez wspólnotę gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zdaniem organu podatkowego uzasadnione jest więc zaliczanie otrzymanych odsetek od środków znajdujących się na rachunku bieżącym do dochodów osiąganych z tej działalności, tj. z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten będzie zwolniony z CIT, jeśli zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych według wykładni przedstawionej powyżej.

Krzysztof Koślicki