Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej przed upływem 5 lat

Przychód zesprzedaży nieruchomości mieszkalnej może być uzyskany: wramach prowadzonej działalności gospodarczej (jeśli jej przedmiotem jest obrót nieruchomościami), lub zeźródła, októrym mowa wart.10 ust.1 pkt8 ustawy z26lipca 1991r. opodatku dochodowym. Z przepisu tego wynika, że odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o ile nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, ajednocześnie ma miejsce przed upływem 5lat, licząc odkońca roku kalendarzowego, wktórym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, stanowi przychód wpodatku dochodowym odosób fizycznych.

Dochód z odpłatnego zbycia

Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT podstawą obliczenia 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Przychód

Aby określić wysokość osiągniętego dochodu, w pierwszej kolejności należy określić wysokość osiągniętego przychodu. Zastosowanie znajdzie tu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Sprzedający musi mieć jednak na uwadze również to, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przepis ten daje możliwość pomniejszenia przychodu o koszty odpłatnego zbycia. Jak czytamy w interpretacji indywidualnej wydanej 15 czerwca 2015 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPBII/2/4511-355/15/MM: Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu

Od przychodu ustalonego zgodnie z wyżej przedstawionymi zasadami można odliczyć koszty jego uzyskania. Koszty te należy określić zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.

Przepisy te wskazują, że kosztami tymi są:

1. udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania,
2. w przypadku zaś, gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób: udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania podatkie...