Czynsz i media to nie zawsze usługa kompleksowa

Na podstawie art. 659 Kodeksu cywilnego umowa najmu polega na tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania najemcy, ten zaś zobowiązuje się płacić z tego tytułu wynagrodzenie zwane czynszem. W praktyce najem z reguły dotyczy nieruchomości lub ich części. Rolą umowy najmu jest ustalenie owego wynagrodzenia, czyli czynszu najmu oraz jego elementów składowych. Jest to niezbędne bowiem dla możliwości wykorzystania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem konieczny jest nie tylko swobodny do niej dostęp, ale możliwość korzystania z mediów dzięki którym najemca w pełni wykorzysta ją w sposób, do którego została ona przeznaczona.

Jeżeli strony nie określą w umowie najmu zakresu jaki obejmują opłaty najemca uznać może, iż kwota którą jest obowiązany uiszczać z tytułu najmu zawiera koszty mediów. Nie sposób sobie bowiem wyobrazić możliwości prawidłowego korzystania z nieruchomości bez możliwości używania wody, odprowadzania ścieków korzystania z elektryczności itd.

Opłata czynszowa i należność za media jako całość

Biorąc pod uwagę to, że opłata czynszowa oraz za media stanowią jedną kwotę, bo tak umówiły się strony, można mieć wątpliwość czy jest sens ekonomiczny i jakakolwiek podstawa aby dokonywać jej podziału. Podziału na dwa elementy, czynsz i opłatę za korzystanie z mediów. W tym duchu wypowiedział się NSA w wyroku z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I FSK 475/11. Warto fragment tego rozstrzygnięcia przytoczyć w niezmienionym brzmieniu:

„Należy wyrazić pogląd, że świadczenie złożone (kompleksowe) będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie względnie lepsze skorzystanie ze świadczenia podstawowego (lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego). Jeżeli jednak świadczenia te można bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być raczej traktowane jako dwa i to niezależnie opodatkowane. Odnosząc powyższe do ustalonego stanu faktycznego NSA zauważa, iż usługi wynajmu lokali obejmowały w świetle zawartych umów także obowiązek dostarczania przez wynajmującego a nie przedsiębiorstwo wodociągowe, wody do lokali, odprowadzania ścieków. Z zawartych umów, a przede wszystkim z ustaleń faktycznych nie wynikało aby wynajmująca Spółka jedynie pośredniczyła w dostarczaniu wody i odprowadzaniu ścieków, a najemcy nie mieli możliwości indywidualnego zaopatrywania się bezpośrednio w przedsiębiorstwie wodociągowym. Samo przyjęcie w umowach, iż ustalenie odpłatności w tym zakresie następowało będzie według zużycia, nie przesądza jeszcze o refakturowaniu tych usług”.

Również organy skarbowe zajmują podobne stanowisko czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-1.4012.135.2019.2.MN. W opinii Dyrektora, zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i c...