Czyje są balkony, loggie i tarasy w budynkach?

Balkony (loggie, tarasy) w zależności od tego, czy służą wyłącznie właścicielowi danego lokalu, czy też są przeznaczone także do użytku innych właścicieli lokali (balkony ciągłe), mogą stanowić bądź część składową konkretnych lokali, bądź zaliczać się do nieruchomości wspólnej.

Mimo tej dość jasnej linii orzefczniczej we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych powstają spory na tle zaliczania tych elementów architektury do części wspólnych, co wiąże się oczywiście z koniecznością ponoszenia opłat na elementy budynków, z których ponoszący opłaty nie korzystają. Ta wątpliwość jest przedmiotem publikowanej dzisiaj odpowiedzi na interpelację poselską.

Interpelacja nr 31425 do ministra rozwoju i technologii w sprawie luki prawnej, dotyczącej przynależności balkonów, loggi i tarasów w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Szanowny Panie Ministrze,

od dawna balkony, loggie i tarasy we wspólnocie mieszkaniowej stanowią kwestie sporne, bo nie są zakwalifikowane w ustawie o własności lokali ani jako pomieszczenia przynależne, ani należące do powierzchni wspólnej. Z jednej strony bowiem są wyłącznie użytkowane przez właścicieli mieszkań, bo mają osobne wejście z lokalu, co wyklucza je jako część nieruchomości wspólnej (zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Z drugiej strony nie są wymienione w art. 2 ust. 4 tejże ustawy jako pomieszczenia przynależne tak jak: piwnice, strych, komórka czy garaż. Dodać należy, że balkon, loggia i taras stanowią element architektonicznej elewacji budynku, więc właściciel nie może np. pomalować ich w dowolnym kolorze lub przebudować, pod tym względem są zatem traktowane jako elementy nieruchomości wspólnej. Zwyczajowo wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe koszty ich remontu dzielą odpowiednio między wszystkich członków, jednak niewątpliwie osoby, które balkonu, loggii ani tarasu nie mają, są w tym przypadku pokrzywdzone.

Także do mnie zgłosili się mieszkańcy, którzy nie mają balkonu, a wspólnota mieszkaniowa obciąża ich za remont tych części. Są to sumy niebagatelne, bo właściciela niedużej kawalerki wspólnota zmusza do spłaty w ratach 7 tys. zł. Z rozpraw sądowych wynika, że również sądy napotykają na trudności z rozstrzyganiem sporów o to, czy zakwalifikować balkon do części wspólnej czy przynależnej, bo ani w ustawie o własności lokali, ani w ustawie Prawo budowlane nie ma nawet definicji pojęcia balkon.

Ta kwestia powinna zatem zostać uregulowana, bo w indywidualnych negocjacjach z zarządem wspólnoty mieszkaniec występuje ze słabszej pozycji.

W związku z powyższym proszę o odpowiedź na następujące pytania:

Jak zaleca resort, by interpretować obecną ustawę o własności lokali w odniesieniu do problemu zakwalifikowania balkonów, loggii i tarasów?

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej, zobowiązująca wszystkich mieszkańców (nawet tych, którzy balkonu nie mają), do ponoszenia kosztów remontu tych części, jest zgodna z obowiązującą ustawą?

Z wyrazami szacunku Joanna Fabisiak, 11.02.2022 r.

Odpowiedź na interpelację nr 31425

Szanowna Pani Marszałek, odpowiadając na interpelację nr 31425 wniesioną przez Poseł Joannę Fabisiak dotyczącą statusu prawnego balkonów, loggii oraz tarasów w budynkach wspólnot mieszkaniowych informuję, że o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej mówi art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), dalej zwanej uwl, zgodnie z którym stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Elastyczna redakcja tego przepisu wynika z faktu, że w przypadku budynku wielorodzinnego trudne jest jednoznaczne wskazanie, jaka część budynku służy do wyłącznego użytku danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną. Powyższe dotyczy balkonów i loggii, ale też np. rozprowadzonych w budynku instalacji.

Pomimo że uwl, jak również ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., po...