Czy domek letniskowy spełnia cel mieszkaniowy w PIT?

Sprzedając nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia, trzeba zapłacić podatek. Sprzedaż w tym czasie może być zwolniona z PIT, jeśli w ciągu 2 lat pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Czy kupno domku letniskowego będzie spełniać ten cel? Czy działka może mieć cel mieszkaniowy? Zobaczmy.

Jak wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: ustawa o PIT), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w razie zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Sprzedaż nieruchomości z podatkiem

Zgodnie z powyższym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Podstawą obliczenia podatku jest natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.

Możliwe zwolnienie z opodatkowania

Ustawa o PIT przewiduje również możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodów ze sprzedaży, nawet gdy miała ona miejsce w ciągu wspomnianych wyżej 5 lat. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT stanowi bowiem, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ważne cele mieszkaniowe

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Dodajmy, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bądź udział w takich prawach.

Podkreślić jednak trzeba, że wydatkiem na cele mieszkaniowe nie będą:

• nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, adaptacja lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Czym jest własny budynek mieszkalny?

Jak wskazuje Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji nr IPPB1/415-855/12-2/AM z 23 sierpnia 2012 r., ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o PIT nie zamieścił definicji legalnej pojęcia własnego budynku mieszkalnego. Zdaniem organu podatkowego z wykładni systemowej można wywieść, że w pojęciu tym mieści się także pojęcie budynku mieszkalnego letniskowego.

Jak dla PIT traktować domek letniskowy?

Organ podatkowy zwrócił uwagę, że ani ustawa dotycząca prawa budowlanego ani ustawa podatkowa nie zawierają definicji „domu letniskowego”. Co do zasady o tym, czy dom można uznać za letniskowy czy za budynek mieszkalny, decyduje jego przeznaczenie. Dyrektor IS podkreślił, że zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. nr 112, poz. 1316) dom letniskowy należy do klasy budynków mieszkalnych, jednakże dla oceny możliwości skorzystania z ulgi istotne jest ustalenie, czy w danym budynku podatnik będzie realizował swoje cele mieszkaniowe, czy jedynie potrzeby związane z rekreacją i wypoczynkiem.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego utrwaliło się stanowisko, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich, służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy.

Jak podkreśla organ podatkowy we wskazanej powyżej interpretacji, kwota wydatkowana w okresie 2 lat od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT uzasadnia zastosowanie zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pod warunkiem że od momentu sprzedaży lokalu podatnik nie posiada innego budynku lub lokalu mieszkalnego poza budowanym domem letniskowym. Ponadto jego centrum życiowe będzie koncentrować się w tym domu i właśnie on będzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, jednocześnie podatnik będzie w nim zamieszkiwać i uzyska stały meldunek, co dodatkowo potwierdziłoby mieszkalny charakter domu.

Uwaga! Omawiane zasady dotyczą przypadków sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r.

Krzysztof Koślicki