Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

29.05.2015

Amortyzacja mieszkania przeznaczonego na wynajem

Rozliczając dochody z najmu według zasad ogólnych, mamy prawo do odliczenia odpisów amortyzacyjnych. Po spełnieniu pewnych warunków do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć nawet 10 proc. wartości mieszkania rocznie i nie płacić podatku. Sprawdźmy, jakie to warunki.

Dzięki zastosowaniu 10 proc. stawki amortyzacyjnej, znacznie obniżymy wysokość należnego podatku. Czasami nie zapłacimy go wcale. Możliwość tę potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu możemy wskazać interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 października 2012 r., nr  IPPB1/415-1309/12-2/MT.

Przepisy ustawy o PIT

Zwróćmy uwagę, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • maszyny, urządzenia i środki transportu,
  • inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, zwane środkami trwałymi. 

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Amortyzacja lokali mieszkalnych

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków (lokali) przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwróćmy uwagę, że podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli  – 10 lat, z wyjątkiem:
    • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
    • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Amortyzacja nie krótsza niż 10 lat

Podkreślmy, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Oznacza to, że może być dłuższy. Warto z tej możliwości skorzystać, bo czasem może okazać, że 10 lat to za mało, żeby zamortyzować wartość nieruchomości i w pełni zaliczyć ją do kosztów podatkowych. W takim przypadku w jedenastym roku pojawiłby się już podatek do zapłacenia.

W niektórych przypadkach zasadne będzie zatem wydłużenie okresu amortyzacji. 

Ważne pojęcia. Mieszkanie używane

Aby skorzystać z omawianego sposobu amortyzacji, wynajmowane mieszkanie musi być używane. Środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Organ podatkowy we wskazanej wyżej interpretacji wyjaśnił, że w definicji używanego środka trwałego występują dwa istotne sformułowania: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, że chodzi o przeniesienie własności, oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją, przez pojęcie używania rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. dr hab. Bogusława Dunaja, Warszawa 1996, s. 1296).

Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Pełna własność a spółdzielcze prawo do lokalu

Na koniec zwróćmy jeszcze uwagę na rozróżnienie prawa własności od spółdzielczego prawa własności. Do tej kwestii odniósł się dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 15 września 2014 r., nr  ITPB1/415-581a/14/KK.

Podkreślił on, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi wartość niematerialną i prawną w tej działalności, a lokal będący odrębnym przedmiotem własności stanowi środek trwały. Organ podatkowy zwrócił uwagę, że jeśli dysponujemy spółdzielczym prawem własności do lokalu, nie można stosować stawki amortyzacyjnej w wysokości 10 proc. Potwierdził tym samym stanowisko podatniczki, że właściwą stawką będzie w tym przypadku stawka 2,5 proc. przewidziana dla amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych. Stawka 10 proc. przysługuje w przypadku posiadania pełnego prawa własności do lokalu.

Przykład:

Pan Jan kupił mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Wartość początkową mieszkania określono na 300 000 zł. Będzie ona podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Mieszkanie nie było nowe. Blok, w którym się znajdowało, został wybudowany w 1990 r. W latach 1992–2014 mieszkanie cały czas było wykorzystywane. Mieszkał w nim poprzedni właściciel.

W związku z tym, że przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez okres dłuższy niż 60 miesięcy, pan Jan może dokonywać amortyzacji przy zastosowaniu stawki 10 proc. rocznie. Oznacza to, że rocznie do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć 30 000 zł (300 000 zł / 10 lat). Miesięczny odpis wyniesie zatem 2500 zł (30 000 zł / 12 miesięcy).

Zakładając, że pan Jan wynajmuje lokal za 3000 zł miesięcznie oraz ponosi dodatkowe koszty związane z czynszem i opłatami w wysokości 400 zł, dzięki odpisowi amortyzacyjnemu w wysokości 2500 zł miesięcznie, będzie on musiał zapłacić podatek jedynie od kwoty 100 zł za każdy miesiąc [przychód: 3000 zł minus koszty uzyskania przychodów (czynsz: 400 zł + amortyzacja 2500 zł)  = 100 zł].

Krzysztof Koślicki

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz