Amortyzacja mieszkania przeznaczonego na wynajem

Rozliczając dochody z najmu według zasad ogólnych, mamy prawo do odliczenia odpisów amortyzacyjnych. Po spełnieniu pewnych warunków rocznie odpisać można nawet 10% wartości mieszkania. Sprawdźmy, jakie to warunki.

Dzięki zastosowaniu 10% stawki amortyzacyjnej znacznie obniżymy wysokość należnego podatku. Czasami nie zapłacimy go wcale.

Możliwość tę potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu możemy wskazać interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 października 2012 r., nr  IPPB1/415-1309/12-2/MT.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji stanu faktycznego wynikało, że podatniczka w drodze darowizny nabyła lokal mieszkalny, który przeznaczyła na wynajem. Wnioskodawczyni wskazała, że darowany lokal mieszkalny przed nabyciem był użytkowany przez poprzedniego właściciela przez okres 62 miesięcy. Dyrektor IS potwierdził, że skoro mieszkanie było używane, to może być amortyzowane przez okres nie krótszy niż 10 lat. Tym samym możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, stosując stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% rocznie od wartości początkowej przedmiotowego lokalu. 

Przepisy ustawy o PIT

Zwróćmy uwagę, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

• budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
• maszyny, urządzenia i środki transportu,
• inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, zwane środkami trwałymi.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Amortyzacja lokali mieszkalnych

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków (lokali) przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Organ podatkowy wskazał, że podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

• dla budynków (lokali) i budowli  – 10 lat, z wyjątkiem:
  • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
  • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Jak wynika z powyższego, okres amortyzacji lokali mieszkalnych nie może być krótszy niż 10 lat. Muszą być one jednak używane. Dyrektor IS wyjaśnił, że środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. 

Ważne pojęcia

Organ podatkowy podkreślił, że w podanej wyżej definicji występują dwa istotne sformułowania: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, że chodzi o przeniesienie własności, oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją, przez pojęcie „używania” rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. dr hab. B. Dunaja, wyd. Wilga, Warszawa 1996, s. 1296). Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Pełna własność a spółdzielcze prawo do lokalu

Na koniec zwróćmy jeszcze uwagę na rozróżnienie prawa własności od spółdzielczego prawa własności. Do tej kwestii odniósł się dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 15 września 2014 r., nr  ITPB1/415-581a/14/KK. Podkreślił on, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi wartość niematerialną i prawną w tej działalności, a lokal będący odrębnym przedmiotem własności stanowi środek trwały.

Organ podatkowy zwrócił jednak uwagę, że jeśli dysponujemy spółdzielczym prawem własności do lokalu, nie można stosować stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%. Potwierdził tym samym stanowisko podatniczki, że właściwą stawką będzie w tym przypadku stawka 2,5%, przewidziana dla amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych. Stawka 10% przysługuje w przypadku posiadania pełnego prawa własności do lokalu.

Jak czytamy w interpretacji: (...) otrzymane w drodze darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego uwzględnione w ewidencji wartości niematerialnych i prawnych może być amortyzowane, a odpisy amortyzacyjne mogą zostać zaliczone przez wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu z najmu. Równocześnie, w momencie przekształcenia opisanego mieszkania w odrębną własność należy wprowadzić środek trwały do ewidencji środków trwałych i dokonywać od jego wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie dla opisanego środka trwałego wnioskodawczyni będzie mogła zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w oparciu o przepis art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykład:

Na koniec przeanalizujmy przykład, w którym pan Jan kupił mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Wartość początkową mieszkania określono na 300 tys. zł. Będzie ona podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Mieszkanie nie było nowe. Blok, w którym się znajdowało, został wybudowany w 1990 roku. W latach 1992–2012 mieszkanie cały czas było wykorzystywane. Mieszkał w nim poprzedni właściciel.

W związku z tym, że przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez okres dłuższy niż 60 miesięcy, pan Jan może dokonywać amortyzacji przy zastosowaniu stawki 10% rocznie. Oznacza to, że rocznie do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć 30 tys. zł (300 tys. zł / 10 lat). Miesięczny odpis wyniesie zatem 2,5 tys. zł (30 tys. / 12 miesięcy). Zakładając, że pan Jan wynajmuje lokal za 3 tys. zł miesięcznie oraz ponosi dodatkowe koszty związane z czynszem i opłatami w wysokości 400 zł, dzięki odpisowi amortyzacyjnemu w wysokości 2,5 tys. zł miesięcznie, będzie on musiał zapłacić podatek jedynie od kwoty 100 zł za każdy miesiąc (przychód: 3 tys. zł minus koszty uzyskania przychodów, czyli czynsz: 400 zł + amortyzacja 2,5 tys. zł = 100 zł).

Krzysztof Koślicki