Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Podatki dochodowe PIT i CIT - zagadnienia ogólne

18.11.2013

Amortyzacja mieszkania przeznaczonego na wynajem

Warto pamiętać, że opodatkowując dochody z najmu według zasad ogólnych, mamy prawo do rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć również amortyzację. Po spełnieniu pewnych warunków rocznie odpisać możemy nawet 10% wartości mieszkania. Dzięki temu znacznie obniżymy wysokość należnego podatku albo nawet nie zapłacimy go wcale.

Zwróćmy na początek uwagę, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • maszyny, urządzenia i środki transportu,
  • inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, zwane środkami trwałymi.

Szybka amortyzacja używanego mieszkania

Jeśli mieszkanie było wcześniej używane, może być amortyzowane przez okres nie krótszy niż 10 lat. Tym samym możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, z zastosowaniem stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% rocznie od wartości początkowej lokalu.

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków (lokali) przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o PIT. Zauważmy, że podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli – 10 lat, z wyjątkiem:
    • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji,
    • trwale związanych z gruntem kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych – dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Jak wynika z powyższego, okres amortyzacji lokali mieszkalnych nie może być krótszy niż 10 lat. Lokale te muszą być jednak używane. Środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 października 2012 r., nr IPPB1/415-1309/12-2/MT.

Najważniejsze pojęcia

Organ podatkowy we wskazanej interpretacji zwrócił uwagę, że w podanej wyżej definicji występują istotne sformułowania: wyrażenie „przed nabyciem”, które oznacza, że chodzi o przeniesienie własności, oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją, przez „używanie” rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesnego języka polskiego, pod red. prof. dr hab. Bogusława Dunaja, Warszawa 1996, s. 1296).

Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Dokumentowanie używania

Zwróćmy uwagę, że przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć więc trzeba, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Przykład:
Na koniec przeanalizujmy przykład, w którym pan Jan kupił mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Wartość początkowa mieszkania określona została na kwotę 300 000 zł. Będzie ona podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Mieszkanie nie było nowe. Blok, w którym się znajdowało, został wybudowany w 1991 roku. W latach 1992–2012 mieszkanie cały czas było wykorzystywane. Mieszkał w nim poprzedni właściciel.

W związku z tym, że przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez okres dłuższy niż 60 miesięcy, pan Jan może dokonywać amortyzacji przy zastosowaniu stawki 10% rocznie. Oznacza to, że rocznie do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć 30 000 zł (300 000 zł / 10 lat). Miesięczny odpis wyniesie zatem 2500 zł (30 000 zł / 12 miesięcy).

Przy założeniu, że pan Jan wynajmuje lokal za 3000 zł miesięcznie i ponosi dodatkowe koszty związane z czynszem i opłatami w wysokości 400 zł, dzięki odpisowi amortyzacyjnemu w wysokości 2500 zł miesięcznie będzie musiał zapłacić podatek jedynie od kwoty 100 zł za każdy miesiąc: przychód 3000 zł – koszty uzyskania przychodów 2900 zł (czynsz 400 zł + amortyzacja 2500 zł) = 100 zł.

Krzysztof Koślicki

Hasła tematyczne: koszty uzyskania przychodów, wynajem, amortyzacja, pit, mieszkanie, nieruchomość, lokal, pdof

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz