Amortyzacja mieszkania otrzymanego w darowiźnie

Podatnik w 2002 roku otrzymał od babci w darowiźnie własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Obecnie lokal ten wynajmuje. Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, a podatek opłaca na zasadach ogólnych. Jaką wartość początkową lokalu należy przyjąć wprowadzając go do ewidencji środków trwałych? Czy można przyjąć wartość oszacowaną przez biegłego rzeczoznawcę na dzień wprowadzenia do ewidencji środków trwałych plus udokumentowane nakłady na remont? Czy można zastosować amortyzację z zastosowaniem stawki 10% w stosunku do wyżej opisanego lokalu?

Wartość początkową spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego wartość niematerialną i prawną w rozumieniu art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytego w drodze darowizny, ustalić należy zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 22g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. w wartości rynkowej z dnia jego nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej, o której mowa w art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy środków trwałych. Nie ma zatem zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych - w tym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest podatnik. Prawo to podlega amortyzacji zgodnie z art. 22m ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem podatnik nie może skorzystać z amortyzacji w zakresie 10% stawki rocznej.

Ponadto, podatnik powinien mieć na względzie, że w sytuacji wystąpienia negatywnych przesłanek, o których mowa w art. 23 ust. 1 pkt 45a lit. a) ustawy, nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych od ww. wartości niematerialnej i prawnej nabytej w drodze darowizny.

Odrębną kwestią jest natomiast kwalifikacja prawna nakładów poczynionych przez podatnika.

Podatnik posiada ograniczone prawo rzeczowe, którym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wobec tego lokal ten jest nadal własnością spółdzielni, gdyż znajduje się on w zasobach majątkowych spółdzielni. Tym samym wydatki na remont lokalu poniesione przed oddaniem go do używania, niezbędne aby uznać ten lokal za kompletny i zdatny do użytku w dniu rozpoczęcia najmu należy rozpatrywać w kategorii wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym.

W myśl art. 22g ust. 7 ustawy wartość początkową inwestycji w obcych środkach trwałych oraz budynków i budowli wybudowanych na obcym gruncie ustala się stosując odpowiednio ust. 3-5.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (art. 22g ust. 3 ustawy).

Na mocy art. 22g ust. 4 ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Cenę nabycia, o której mowa w ust. 3, oraz koszt wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (art. 22g ust. 5 ustawy).

Zgodnie z art. 22j ust. 4 pkt 1 ustawy podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, z tym że dla inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach - okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

W konsekwencji kwota poniesionych przez podatnika nakładów udokumentowanych fakturami będzie stanowić wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym, która będzie podlegała odpisom amortyzacyjnym. Ww. inwestycję można amortyzować indywidualną stawką amortyzacyjną, co wynika z art. 22j ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna z 26 maja 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.208.2021.1.MR - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - pełna treść interpretacji

Redakcja podatki.biz