Amortyzacja lokali używanych

Częstą praktyką jest obecnie zakup lokali w celach inwestycyjnych. Kupując nieruchomości liczymy na wzrost ich wartości, a jednocześnie mamy zamiar wykorzystywać je albo dla naszych własnych potrzeb związanych z działalnością gospodarczą, albo traktując je jako źródło przychodów z najmu. W obu tych przypadkach pojawia się potrzeba ustalenia wartości początkowej i wyboru metody amortyzacji – jeżeli chcemy prawidłowo obniżyć płacony podatek dochodowy od osób fizycznych.

Nie wszyscy wiedzą, że w przypadku budynków używanych mamy możliwość skorzystania z pewnej preferencji – i ustalenia stawki amortyzacyjnej indywidualnie i samodzielnie – bez korzystania ze stawek amortyzacyjnych zawartych w wykazie. Muszą być jednak spełnione określone w ustawie o PIT warunki.

Zacznijmy jednak od tego, że prawidłowo ustalony odpis amortyzacyjny (a przez prawidłowo ustalony należy rozumieć odpis we właściwej wysokości dokonany od właściwie ustalonej wartości początkowej) będzie stanowił koszt uzyskania przychodów, zmniejszając w ten sposób nasze bieżące obciążenia podatkowe. Ogólna definicja kosztów podatkowych stanowi bowiem, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Definicja ta znajdzie zastosowanie zarówno w przypadku, w którym zakupioną nieruchomość (lokal) wykorzystywać będziemy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą, jak i w przypadku, w którym będziemy lokal udostępniać innym osobom (podmiotom) w ramach tzw. najmu prywatnego. Ten ostatni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest jednym ze źródeł przychodów (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

I tu dochodzimy do sedna. Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne), dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o ustawy o PIT, z uwzględnieniem art. 23.

A art. 22a ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 (leasing), zwane środkami trwałymi.

Jak ustalić wartość początkową?

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia, którą jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (czyli, jeśli nie możemy odliczyć podatku VAT naliczonego przez sprzedawcę przy transakcji, podatek ten zwiększa wartość początkową).

Ustalenie indywidualnej stawki amortyzacji

Możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli została zapisana w art. 22j ustawy o PIT.

Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

1. dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 2 - 10 lat, z wyjątkiem:
   1. trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
   2. kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

   - dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata;

2. dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 % - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Jak wynika z zaprezentowanych wyżej przepisów, o stosowaniu indywidualnej stawki amortyzacji możemy mówić w dwóch przypadkach, w których łącznie muszą zaistnieć dwa warunki:

1. nieruchomość jest po raz pierwszy wprowadzana do ewidencji podatnika i jest używana albo:
2. nieruchomość jest po raz pierwszy wprowadzana do ewidencji podatnika i została ulepszona.

Ustawa rozstrzyga prawie jednoznacznie (dlaczego prawie? – o tym za chwilę) kiedy daną nieruchomość możemy uznać za ulepszoną, oraz kiedy będzie to nieruchomość używana.

Za używaną uznana będzie nieruchomość, co do której podatnik (nabywca) wykaże, że przed ich nabyciem była wykorzystywana co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Nieruchomość ulepszona to taka, dla której, przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Remont czy ulepszenie

Niejednoznaczność, o której wspomniałem przed chwilą wiąże się ze sposobem kwalifikacji wydatków związanych z nieruchomością – musimy rozstrzygnąć bowiem, czy miały one charakter remontowy czy też finansowały ulepszenie wskutek przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. W tym drugim przypadku musimy pamietać o tym, że wartość początkową nieruchomości, ustalaną dla celów amortyzacji powinniśmy powiększyć o sumę wydatków na jej ulepszenie, jeśli suma wydatków poniesionych na ten cel w danym roku podatkowym przekroczyła 10 000 zł i wydatki te spowodowały wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia nieruchomości do uzywania.

Niestety – przepisy prawa podatkowego nie zdefiniowały pojęcia remontu, dlatego też przy próbie rozpoznania czy mamy do czynienia z wydatkami remontowymi, powinniśmy stosować definicję sformułowaną w przepisach prawa budowlanego. W tych przepisach remont został określony jako wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego środka trwałego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Ulepszenie natomiast polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. To wyliczenie ma charakter zamknięty - co w konsekwencji oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją nieruchomości będą uznane za wydatki na ulepszenie.

Czyli różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie (adaptację) nieruchomości będzie polegać na tym, że remont ma na celu podtrzymanie czy odtworzenie wartości użytkowej środków trwałych i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełnienia innych, nowych funkcji i zyskuje istotną zmianę cech użytkowych.

W przypadku, w którym mamy wątpliwości co do charakteru naszych wydatków (a będzie to miało szczególne znaczenie dla możliwości skorzystania z indywidualnej stawki amortyzacji w przypadku nieruchomości, której nie możemy uznać za używaną) powinniśmy zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego, i opinię tę w formie pisemnej zachować na przyszłość dla celów dowodowych w razie ew. sporu z organami podatkowymi.

Stawka amortyzacji 10%

Skoro już mamy pewność, że zakupiona przez nas nieruchomość może być amortyzowana według indywidualnej stawki amortyzacji, i ustaliliśmy jej wartość początkową, możemy ustalić stawkę. Minimalny okres amortyzacji określony w ustawie to 10 lat – oznacza to, że roczna stawka amortyzacji nie może przekroczyć 10%. To dużo więcej niż 2,5% zapisane w wykazie stawek amortyzacyjnych – i pozwala na osiągnięcie dużych oszczędności podatkowych. Gdyby jednak z jakiegoś powodu podatnikowi zależało na niższej stawce, może ją ustalić w wysokości nie przekraczającej 10% - np. w wysokości 5%. Wydaje się zapewne części z Czytelników, że takie działanie nie miałoby podatkowego sensu. Często jednak właścicielom firmy zależy na jej wycenie i wykazywaniu dodatnich wyników finansowych, często również zmniejszenie intensywności amortyzacji przypada na okres obniżonej rentowności firmy – kiedy wyższa stawka nie powodowałaby oszczędności w płaconym podatku dochodowym, a jedynie zwiększała stratę podatkową. W tym przypadku opłaca się w okresie dekoniunktury stosować stawki niższe, aby zwiększyć intensywność dokonywania odpisów w okresie, kiedy pojawią się dochody do opodatkowania.

Redakcja podatki.biz