8,5 proc. ryczałt nie dla profesjonalnego najmu krótkoterminowego

Podatnik planuje zakup mieszkania w miejscowości nadmorskiej w ramach tzw. „second home”, z którego mógłby korzystać w okresie letnim. Poza okresem, w którym mieszkanie będzie użytkowane w celach prywatnych podatnik rozważa oddanie mieszkania firmie, która zapewnia profesjonalną obsługę najmu krótkoterminowego, a jednocześnie nie blokuje właścicielom korzystania z mieszkania dla celów prywatnych. Czy właściwą formą opodatkowania w tym przypadku będzie forma ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z zastosowaniem stawki 8,5%?

Płatności za usługi firmy będą rozliczane przez samą firmę przy wypłacie należnej części czynszu najmu właścicielom zgodnie z założeniami umowy, tj. „Właścicielowi przysługuje czynsz najmu w kwocie odpowiadającej 75% wartości czynszów podnajmu netto pobranych przez Spółkę od Klientów z tytułu zrealizowanych podnajmów (pobytów) w Lokalu”. Będzie to rozliczenie w miesięcznych okresach rozliczeniowych (do 10 dnia miesiąca następującego po miesiącu, którego dotyczy płatność) w zależności od obłożenia lokalu oraz ewentualnych „rezerwacji właścicielskich”.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślić należy, że nie w każdej sytuacji podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu, a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko. Jeżeli najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

• jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
• wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
• prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospod...