Umowa darowizny pod pozorem sprzedaży jest nieważna

Wykładnia przepisu o pozorności jako wadzie oświadczenia woli nie może zmierzać do zachęcania do dokonywania czynności prawnych pozornych. Choć wola ukrycia konkretnej czynności prawnej przez dokonanie innej czynności została przez ustawodawcę wyjątkowo uznana za skuteczną, to należy mieć na względzie, że często w praktyce służy do celów niegodziwych, np. zawieraniu pozornych umów sprzedaży mających na celu uniknięcie obowiązku podatkowego, „pranie brudnych pieniędzy” albo skorzystanie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego powodu wykładnia przepisów nie może poszerzać katalogu przypadków, w których czynność prawna ukryta jest ważna - orzekł Sąd Najwyższy.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSA Roman Dziczek

w sprawie z powództwa Kazimierza L. i Elżbiety L. przeciwko Patrycji L. i Arkadiuszowi M. o stwierdzenie nieważności czynności prawnych, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2011 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2011 r.,

„Czy umowa darowizny nieruchomości stanowiąca czynność prawną ukrytą pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości jest dotknięta nieważnością?”

podjął uchwałę:

Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2011 r. Sąd Okręgowy w P. stwierdził nieważność zawartej w dniu 13 sierpnia 2004 r. między stronami pozornej umowy sprzedaży nieruchomości położonych w P. przy ul. B. 20, pod którą strony ukryły także w jego ocenie nieważną ze względu na brak zachowania formy aktu notarialnego umowę darowizny.

Rozpoznając apelację pozwanego, Sąd Apelacyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu przytoczone na wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wykładnia art. 83 § 1 k.c. wymaga przede wszystkim wyjaśnienia zawartych w nim pojęć „oświadczenie woli” i „czynność prawna” oraz określania ich wzajemnej relacji. Z końcowej części tego przepisu w brzmieniu „ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności” wynika, że ustawodawca przyjął, iż podstawowym i koniecznym składnikiem czynności prawnej jest co najmniej jedno oświadczenie woli. W rezultacie uwzględnił tradycyjne i dominujące w doktrynie ujęcie czynności prawnej, którą jest np. umowa sprzedaży nieruchomości wymagająca złożenia zgodnych oświadczeń woli przez sprzedawcę i kupującego, wyrażających ich wolę przejścia własności ze sprzedawcy na kupującego za odpowiednim ekwiwalentem pieniężnym w postaci ceny (art. 535 k.c.). Czynność taką stanowi również umowa darowizny nieruchomości, wymagająca złożenia oświadczenia woli przez darczyńcę o bezpłatnym przejściu jej własności na obdarowanego i oświadczenia woli o jej przyjęciu przez obdarowanego (art. 888 § 1 k.c.). Można więc uznać, że czynność prawna jest stanem faktycznym, na który składają się elementy określone przez normę prawną (por. art. 56 k.c.), wśród których jest przynajmniej jedno oświadczenie woli.

Oświadczeniem woli jest takie zachowanie, które wyraża w sposób dostateczny zamiar wywołania skutku w postaci ustanowienia zmiany lub ustania stosunku prawnego. Wadami oświadczenia woli nie są wszystkie nieprawidłowości występujące w toku jego podejmowania i wyrażania, lecz tylko takie, które zostały uznane za wady przez ustawodawcę. Poza zakresem pojęcia wada oświadczenia woli pozostają np. nieprawidłowości dotyczące ich treści lub formy, w związku z czym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego stanowi wadę czynności prowadzącą do jej nieważności (art. 158 k.c.), ale nie jest wadą oświadczenia woli.

Pozorność występuje wtedy, gdy oświadczenie woli jest złożone drugiej stronie dla pozoru, tj. bez zamiaru wywołania skutków prawnych; druga strona musi mieć świadomość, że oświadczenie składane jest w takim celu, a także zaakceptować brak zamiaru wywołania skutków prawnych. Choć oświadczenie woli pozorne nie zmierza do wywołania skutków prawnych, to musi się charakteryzować dążeniem do stworzenia wrażenia pozorów, że zamiar taki istnieje, a składający traktuje je poważnie. W takim wypadku składający takie oświadczenie albo nie chce w ogóle wywołać skutków prawnych związanych bezpośrednio z jego złożeniem, albo chce wywołać inne niż wynikałyby ze złożonego oświadczenia. Skoro brak najistotniejszego składnika oświadczenia woli, czyli elementu tworzącego prawo, tj. zamiaru wywołania zwykłych skutków prawnych, jakie wiążą się z takim oświadczeniem, to nie jest to oświadczenie woli rzeczywiste; występuje tu tylko pozór oświadczenia woli i w konsekwencji pozór czynności prawnej. Oczywiście, sprzedaż nieruchomości w formie aktu notarialnego nie wyłącza automatycznie jej pozorności, zwłaszcza że przy oświadczeniu pozornym strony zwykle zachowują wszystkie ustawowe wymagania czynności prawnej, której to oświadczenie woli jest składnikiem, po to, aby na zewnątrz czynność symulowana funkcjonowała w obrocie i wywierała skutki prawne.

Prawo nie wymaga, aby na skutek pozorności w każdym wypadku nastąpiło wprowadzenie w błąd lub oszukanie osoby trzeciej, jest jednak konieczne, aby niewystępująca w rzeczywistości wola stron była na zewnątrz upozorowana w sposób wytwarzający przeświadczenie, że zawierająca ją czynność prawna pozorna została dokonana. Wytworzenie takiego nieprawdziwego obrazu ma dotyczyć przede wszystkim wrażenia dokonania określonej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości ...