Wątpliwości w sprawie stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości

Interpelacja nr 8381 do ministra finansów w sprawie stawki podatku VAT od sprzedaży nieruchomości zabudowanych

Interpelacja nr 8381 do ministra finansów w sprawie stawki podatku VAT od sprzedaży nieruchomości zabudowanych

Wobec wątpliwości wiążących się z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług zwracam się z uprzejmą prośbą o zajęcie stanowiska w związku z następującym stanem faktycznym:

Zgodnie z zasadą przyjętą w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, dostawa nieruchomości zabudowanych budynkami stanowiącymi towary używane, przy których nabyciu podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Natomiast dostawa nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę, jak również dostawa nieruchomości zabudowanych budynkami nie będącymi towarami używanymi (ani obiektami budownictwa mieszkaniowego) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22%. Powyższa okoliczność jest źródłem wątpliwości w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, w której sprzedający zobowiązuje się do wybudowania na będącej jego własnością nieruchomości nowego budynku i dokonania sprzedaży też nieruchomości na rzecz kupującego, bądź też do sprzedaży gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę. W praktyce bardzo często w momencie zawarcia umowy przedwstępnej nieruchomość jest zabudowana budynkami będącymi towarami używanymi w rozumieniu ustawy VAT, przy których nabyciu sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, które sprzedający zobowiązuje się rozebrać przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Sytuacja ta dotyczy zwłaszcza zakupu nieruchomości przez firmy deweloperskie lub firmy prowadzące sieci handlowe; w takim wypadku nabywca jest zainteresowany nabyciem terenu pod zabudowę (lub zabudowanego wykonanym na jego zamówienie budynkiem), bez budynków znajdujących się na nim w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Budynki te stanowiłyby dla niego jedynie obciążenie, przeszkodę w przeprowadzanej inwestycji i z tego względu sprzedawca zobowiązuje się do ich rozbiórki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.

W powyżej opisanych przypadkach nabywca z reguły zobowiązany jest do uiszczenia całości lub części należności z tytułu sprzedaży jeszcze przed zawarciem umowy ostatecznej. Z kolei otrzymanie kwoty zaliczki, przedpłaty etc., przed wydaniem towaru rodzi obowiązek podatkowy po stronie sprzedawcy. W związku z tym powstaje wątpliwość, jaka stawka podatku VAT powinna być zastosowana w przypadku, gdy w chwili otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości, jest ona jeszcze zabudowana budynkami stanowiącymi towary używane - czy powinna być to stawka ˝zw.˝, właściwa dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami stanowiącymi towary używane, czy też stawka 22%, właściwa dla ostatecznej umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej, w związku z którą została zawarta umowa przedwstępna).

Wydaje się, że decydującym kryterium powinno być to, według jakiej stawki opodatkowania jest ostateczna transakcja, w związku z którą została zawarta umowa przedwstępna (umowa przyrzeczona). Czynnością podlegającą opodatkowaniu jest bowiem odpłatna dostawa towarów, czyli przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel - a więc dopiero przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy przyrzeczonej (ostatecznej umowy sprzedaży). Natomiast nie jest czynnością opodatkowaną zawarcie umowy przedwstępnej, ani, ściśle rzecz biorąc, otrzymanie zaliczki na podstawie takiej umowy. Otrzymanie zaliczki skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT wówczas, gdy następuje ono w związku z planowaną czynnością opodatkowaną (dostawą towarów i świadczeniem usług), natomiast nie podlega opodatkowaniu VAT np. zaliczka otrzymana na poczet sprzedaży przedsiębiorstwa. Otrzymanie zaliczki nie stanowi zatem odrębnej, samodzielnej czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, lecz jedynie wpływa na moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu dokonania czynności opodatkowanej (dostawy towarów), która nastąpi w przyszłości, w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność. Mając więc na względzie, że opodatkowanie zaliczki jest uzależnione od opodatkowania przyszłej transakcji, na poczet której została ona wypłacona, wydaje się, że również stawka podatku jaką należy zastosować do zaliczki, powinna być taka sama, jak w przypa...