Zarząd nieruchomością wspólną - problemy interpretacyjne

Interpelacja nr 20550 do ministra infrastrukturyw sprawie interpretacji niektórych przepisów ustawy o własności lokali

Szanowny Panie Ministrze!

Do mojego biura poselskiego zgłosiła się interesantka, która jakiś czas temu podpisała umowę z zarządem wspólnoty mieszkaniowej, na mocy której administruje nieruchomością, jednakże poprzedni zarządca, pomimo rozwiązania z nim umowy, uważa, że podpisana z moją interesantką umowa jest bezpodstawna. Twierdzi on ponadto, iż umowa o zarządzanie jest związana z określeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną i podpisanie takiej umowy jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu (powołuje się na art. 22 w zw. z art. 14 ustawy o własności lokali), do której, jego zdaniem, niezbędna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na taką czynność.

Moja interesantka nie zgadza się z ww. interpretacją przepisów prawa w tym zakresie. Wskazuje m.in., iż w ustawie o własności lokali nie występuje określenie ˝administrator˝. Występują jedynie określenia ˝zarząd˝ i ˝zarządca˝. Zarządca administrujący budynkami wspólnoty nie podejmuje decyzji, nie zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę. Decyzje we wspólnocie podejmuje zarząd wspólnoty, który też odpowiada przed właścicielami zarówno za swoje decyzje, jak i za pracę zarządcy administrującego budynkami. Zwraca uwagę na to, iż nie należy mylić zarządcy administrującego budynkami wspólnoty z zarządcą, który sprawuje zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ww. ustawy, i wtedy to podejmuje on wszystkie decyzje w zakresie zarządu zwykłego. Zarządca wybrany na podstawie art. 18 czyni to samodzielnie, ponieważ został do tego umocowany przez właścicieli w drodze pełnomocnictwa udzielonego umową notarialną lub uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. W przypadku gdy jest wybrany zarządca na podstawie art. 18, nie ma zarządu wspólnoty ani zarządcy administrującego budynkami. Dlatego moja interesanta konkluduje, iż w przypadku administrowanych przez nią budynków został wybrany zarząd, więc ˝zarządcy˝ wybranego w trybie art. 18 być nie może.

Ponadto uważa ona, że ww. ustawa nie wymaga pełnomocnictwa w postaci uchwały do zawarcia umowy z firmami świadczącymi usługi dla wspólnoty w zakresie bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej, jeśli w planie gospodarczym są uchwalone środki na zapłatę dla tych usługodawców. Decydowanie o wyborze konkretnej firmy w ramach zatwierdzonych uchwałą środków nie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, od tego jest zarząd wspólnoty.

Informuje również, że zawierając umowę o zarządzanie, jej wynagrodzenie nie uległo zmianie w porównaniu do poprzedniego zarządcy administrującego budynkami wspólnoty, podobnie jak zaliczka na koszty zarządzania we wspólnocie. Zaliczka na koszty zarządzania została utrzymana na poziomie zaplanowanym przez właścicieli na rok 2010 r. i podpisanie umowy z konserwatorem budynków, jak i podpisana umowa z firmą sprzątająca oraz podpisana umowa z zarządcą administrującym budynkami nie miały wpływu na płaconą zaliczkę miesięczną przez właścicieli na koszty zarządu. Podpisane nowe umowy nie zmieniały wydatków (kosztów) wspólnoty, gdyż nie zmieniały kwoty wynagrodzenia usługodawców. Nowe umowy zostały podpisane na takie same kwoty. Koszty zarządu nie uległy zmianie.

Przedmiotowy problem moja interesantka konsultowała ze specjalistami w tej dziedzinie prawa, którzy uważają, że w przypadku gdy wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, to zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompetencji tego zarządu, i wspólnota nie ma prawa decyzji zarządu zmienić.

Co więcej, zdaniem mojej interesantki, zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, a art. 22 ust. 1 powyższej ustawy mówi, iż czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Ponadto moja interesantka twierdzi, że zarząd wspólnoty kieruje sprawami nieruchomości, a zarządca administrujący budynkami to osoba zatrudniona do pomocy zarządowi w czynnościach bieżącego administrowania, bez prawa podejmowania decyzji, reprezentowania wspólnoty i dysponowania pieniędzmi właścicieli - podobnie jak firma sprzątająca czy konserwator - tylko o innym zakresie obowiązków.

W związku z powyższym uprzejmie proszę Pana Ministra o odpowiedź na następujące pytania:

1. Czy istotnie podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomością przez zarząd wspólnoty mie...