Nieodpłatny przejazd drogą sąsiada może okazać się bardzo kosztowny

Pytanie podatnika: Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna posiadająca zabudowaną nieruchomość rozważa wspólnie z właścicielem dużej obszarowo nieruchomości ustanowienie na jej rzecz nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez przedmiotową nieruchomość. Celem ustanowienia nieodpłatnej służebności będzie zapewnienie Wnioskodawczyni, jako właścicielce nieruchomości władnącej dostępu do drogi publicznej. Czy w świetle art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że podstawa opodatkowania nabycia nieodpłatnej służebności osobistej będzie liczona jako 10-krotność 4% wartości tej części nieruchomości, na której ustanowiona zostanie przedmiotowa służebność?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12.07.2010 r. (data wpływu 16.07.2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14.10.2010 r. (data nadania 14.10.2010 r., data wpływu 19.10.2010 r.) na wezwanie z dnia 22.09.2010 r. Nr IPPB2/436-248/10-2/AF pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie opodatkowania nabycia nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez nieruchomość - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16.07.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie opodatkowania nabycia nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna posiadająca zabudowaną nieruchomość w miejscowości położonej pod W. rozważa wspólnie z właścicielem dużej obszarowo nieruchomości ustanowienie na jej rzecz nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez przedmiotową nieruchomość. Celem ustanowienia nieodpłatnej służebności będzie zapewnienie Wnioskodawczyni, jako właścicielce nieruchomości władnącej dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość, na której ustanowiona ma być ww. służebność, jest atrakcyjnym terenem położonym na obrzeżach W. Jej powierzchnia sięga 60.000 m2. Jej obecnym właścicielem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca jednym z międzynarodowych koncernów handlowych. Zgodnie z zamysłem obecnego właściciela, na nieruchomości ma być wybudowane olbrzymie centrum dystrybucyjne.

Szacunkowa wartość nieruchomości, na której na zostać ustanowiona nieodpłatna służebność osobista wynosi ok. 16.500.000 zł. Natomiast droga dojazdowa, która stanowić będzie przedmiot ww. służebności, zajmuje łącznie ok. 64 m2 i biegnie wzdłuż jednej z granic nieruchomości.

Pismem z dnia 22.09.2010 r. Nr IPPB2/436-248/10-2/AF wezwano Wnioskodawczynię do doprecyzowania przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, czy na przedmiotowej nieruchomości zostanie ustanowiona służebność osobista czy też służebność gruntowa. Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 08.10.2010 r. Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie pismem z dnia 14.10.2010 r. (data nadania 14.10.2010 r., data wpływu 19.10.2010 r.). Wnioskodawczyni wskazała, iż w opisie zdarzenia przyszłego służebność, która ma zostać ustanowiona na jej rzecz ma być nieodpłatna służebność osobista. Wnioskodawczyni doprecyzowała dodatkowo, że ma być to służebność osobista, o której mowa w art. 296 Kc. Podmiotem uprawnionym z tytułu ustanowienia ww. służebności osobistej ma być Wnioskodawczyni, jako konkretna osoba fizyczna, natomiast podmiotem zobowiązanym z tytułu ustanowienia tejże służebności osobistej będzie umożliwienie Wnioskodawczyni dożywotniego przechodu i przejazdu przez nieruchomość obciążoną (służebną) drogą, która przez nią przebiega i charakteryzuje się parametrami opisanymi we wniosku. Wnioskodawczyni również rozszerzyła i ponownie przedstawiła własne stanowisko w sprawie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w przedstawionym stanie faktycznym podstawa opodatkowania nabycia nieodpłatnej służebności osobistej będzie liczona jako 10-krotność 4% wartości tej części nieruchomości, na której ustanowiona zostanie przedmiotowa służebność?

Zdaniem Wnioskodawcy

W ocenie Wnioskodawczyni jako Podatnika, podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej powinna być liczona jako 10-krotność 4% wartości jedynie tej części nieruchomości, na której ustanowiona zostanie opisana wyżej służebność polegająca na prawie przechodu i przejazdu. W omawianym stanie faktycznym ta konkretna część nieruchomości ma 64 m2.

Stanowisko to znajduje swoje logiczne uzasadnienie choćby w standardach zawodowych - ustalonych w porozumieniu z Ministerstwem Infrastruktury - dla rzeczoznawców majątkowych wykonujących swoje obowiązki zawodowe w oparciu o przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W tzw. „Standardach dotychczasowych”, określanych jako „tymczasowe noty interpretacyjne”, odnoszących się m.in. do wyceny wybranych ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych (Standard IV.4) w pkt 3.8.4 znajduje się następujące wyjaśnienie: „W przypadku, gdy służebność drogowa nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wartość tej służebności, stanowić może iloczyn powierzchni wykorzystywanego gruntu i wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następujące według poniższego wzoru:

Ws = P x Cx K

w którym:

Ws - wartość prawa służebności drogowej
P - powierzchnia gruntu zajętego na drogę w m2,
C - wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej,
K - współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu np. dojazd do domu jednorodzinnego lub motelu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, np. samochody i pojazdy rolnicze, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności, np. dojazd do zbiornika bezodpływowego - szamba). (Wartość tego współczynnika może wynosić od 0 do 1)”.

Standard IV.4, mimo, że zaliczony został do kategorii tzw. dotychczasowych (starych) standardów - w dalszym ciągu pozostaje w użyciu na potrzeby wycen nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z uchwałą nr 27/07 Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 13 grudnia 2007 r. Uchwała ta włączyła Standard IV.4 do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Wprawdzie cytowany pkt 3.8.4 odnosi do służebności określonej jako „służebność drogowa”, ale nie ulega wątpliwości, iż nazwa ta ma na celu sposób użytkowania nieruchomości służebnej bez względu na to, czy sama służebność jest służebnością osobistą, czy gruntową. Wynika to wprost z Zasad Ogólnych Standardu IV.4, w których w pkt 1.1. lit. b) znajduje się następująca wzmianka: „Przedmiotem standardu jest określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych na wartość rynkową nieruchomości oraz określenie wartości następujących praw: służebności gruntowej i osobistej”.

Zdaniem Wnioskodawczyni, z jej punktu widzenia jako podatnika w przedstawionym stanie faktycznym zdarzenia przyszłego powyższe uwagi mają znaczenie jedynie w zakresie określania wartości „drogowej” służebności osobistej. A zatem o...