Orzecznictwo: Obowiązek zwrotu zadatku

Możliwość żądania podwójnej kwoty zadatku powstaje wówczas, gdy strona umowy zabezpieczonej zadatkiem nie wykonuje jej z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. W takiej sytuacji strona, która dała zadatek, może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto jednak zwrócić uwagę, że takie uregulowanie wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy umowa w sprawie zadatku nie stanowi inaczej.

Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Maria Grzelka
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "I.", spółki z o.o. w W. przeciwko Grażynie M. i Markowi M. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 lutego 2008 r. skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2007 r. oddalił skargę kasacyjną i zasądził od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 3600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Strona powodowa "I.", spółka z o.o. i pozwani małżonkowie Marek i Grażyna M. zawarli w dniu 15 grudnia 1998 r. umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego czterech działek gruntu położonych w B. W dniu zawarcia umowy pozwani nie byli ujawnieni w księgach wieczystych jako użytkownicy wieczyści, natomiast okazali umowę, na podstawie której przeniesiono na nich prawo użytkowania wieczystego wymienionych nieruchomości.

Zgodnie z umową, strona powodowa zobowiązała się nabyć prawo użytkowania wieczystego opisanych pod warunkiem, że pozwani będą prawomocnie wpisani do ksiąg wieczystych jako użytkownicy wieczyści. Pozwani zobowiązali się dostarczyć wypisy z ksiąg wieczystych potwierdzających to prawo do dnia 30 stycznia 1999 r., strony przewidziały jednak, że wypisy te mogą zostać dostarczone z 90-dniowym opóźnieniem. Przyrzeczona umowa sprzedaży w formie warunkowej miała zostać zawarta w terminie do dnia 30 maja 1999 r., jeżeli jednak pozwani dostarczą wypisy z ksiąg wieczystych z opóźnieniem, to termin zawarcia przyrzeczonej umowy przesunie się o taki czas, jaki wyniesie opóźnienie pozwanych, najpóźniej do dnia 28 sierpnia 1999 r. Strony ustaliły, że opóźnienie pozwanych w dostarczeniu wypisów z ksiąg wieczystych przekraczające wskazany okres będzie traktowane jako zawinione ze strony pozwanych niewykonanie ich zobowiązań z umowy przedwstępnej ze skutkiem w postaci powstania po stronie powodowej spółki uprawnienia do żądania zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości albo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powodowa spółka w terminie 3 dni od podpisania umowy, tj. w dniu 18 grudnia 1998 r., wpłaciła na konto pozwanych tytułem zadatku kwotę 5 990 388 zł stanowiącą równowartość kwoty 1 446 220 ECU, według kursu na dzień dokonania przelewu. Kwota ta została uznana na rachunku pozwanych w dniu 21 grudnia 1998 r. Pozwani nie wykonali warunku dostarczenia wypisów z ksiąg wieczystych w terminie wynikającym z umowy, ponieważ Sąd Rejonowy w Bytomiu postanowieniem z dnia 1 czerwca 1999 r. odmówił wpisu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na ich rzecz na podstawie umowy o przeniesieniu tego prawa, stwierdzając nieważność tej umowy. Orzeczenie to zostało zaskarżone, ale sąd odwoławczy apelację oddalił, a prowadzone pertraktacje dotyczące możliwości realizacji umowy przedwstępnej nie przyniosły rezultatu.

Pozwani w dniu 19 sierpnia 1999 r. zawarli z "P.K.H.M.M." S.A. w W. – użytkownikiem wieczystym nieruchomości będących przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży – umowę o przejęciu zobowiązania i spłacie świadczenia, na mocy której spółka zobowiązała się do przejęcia i spłaty zobowiązań pozwanych wynikających z umowy przedwstępnej. W dniu 20 sierpnia 1999 r. "P.K.H.M.M." złożyła oświadczenie w formie aktu notarialnego o zobowiązaniu się do przeniesienia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości wymienionych w umowie przedwstępnej zamiast pozwanych na rzecz powodowej spółki na warunkach i w terminie określonych tą umową. Pismem z dnia 20 sierpnia 1999 r. pozwani i "P.K.H.M.M." wezwali powodową spółkę do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 27 sierpnia 1999 r., wskazując jako stronę umowy, która dokona przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości "P.K.H.M.M.". Pozwani oświadczyli ponadto, że niewykonanie przez nich warunku z umowy przedwstępnej wynika z przyczyn przez nich niezawinionych i od nich niezależnych.

Powodowa spółka nie przyjęła tej propozycji, ponieważ zarząd spółki stracił zaufanie do pozwanych w związku z niezłożeniem w terminie wypisów z ksiąg wieczystych. W piśmie z dnia 20 sierpnia 1999 r. powodowa spółka odstąpiła od umowy przedwstępnej i zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a ponieważ pozwani nie spełnili dobrowolnie tego żądania wniosła o zasądzenie od pozwanych w postępowaniu nakazowym solidarnie kwoty 11 980 776 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 7 września 1999 r.

Nakazem zapłaty z dnia 12 kwietnia 2002 r. Sąd Okręgowy w Warszawie nakazał pozwanym, aby zapłacili powodowej spółce solidarnie dochodzoną kwotę, a wyrokiem z dnia 23 listopada 2005 r. utrzymał w mocy ten nakaz. W apelacji pozwani zarzucili m.in., że przekazana im przez powodową spółkę kwota stanowi zadatek oraz zakwestionowali ustalenie, iż przyrzeczona umowa nie została zawarta ze względu na okoliczności, za które odpowiedzialność ponosili tylko pozwani.

Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, stwierdzając, że znajdują oparcie w trafnie ocenionym materiale dowodowym, a ponadto podzielił wnioski z tych ustaleń wywiedzione. Sąd drugiej instancji stwierdził, że kwota 5 990 388 zł wpłacona przez powodową spółkę pozwanym j...