Wartość rynkowa i podstawa opodatkowania PCC przy zbyciu nieruchomości

Wskazana w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wartość rynkowa na dzień zawarcia umowy, w przypadku gdy zbycie nieruchomości następuję na mocy umowy przenoszącej własność, a jej wydanie i zapłata ceny następuje na podstawie odrębnej umowy, oznacza wartość nieruchomości w dniu, w którym nabywca uzyskał własność. Zgodnie z treścią art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę. Nieruchomości są rzeczami oznaczonymi co do tożsamości. W dacie zawarcia tej umowy dochodzi do ustalenia ceny nieruchomości i dlatego na tę datę należy ustalić wartość rynkową stanowiącą podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych — orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

O co toczył się spór?

Podatniczka razem z inną osobą, na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, nabyła na współwłasność nieruchomość, składającą się z działki gruntu o powierzchni 3400 m kw., zabudowanej domem jednorodzinnym o powierzchni 351,20 m kw. Zbywcami omawianej nieruchomości byli trzej współwłaściciele. Podatniczka nabyła udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 1/3. W akcie notarialnym określono cenę nieruchomości w wysokości 340 000 zł.

Naczelnik urzędu skarbowego wszczął w stosunku do podatniczki postępowanie podatkowe w celu dokonania wymiaru podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ podatkowy wezwał podatniczkę do podwyższenia ceny opisanej nieruchomości i zaproponował przyjęcie wartości nabytego przez nią udziału we współwłasności nieruchomości w wysokości 267 463 zł. Podatniczka nie zgodziła się na podwyższenie wartości. W związku z tym organ podatkowy powołał biegłego, który wycenił omawianą nieruchomość na kwotę 459 527 zł. Wycena dokonana przez biegłego opierała się na porównaniu nieruchomości do trzech innych nieruchomości położonych w okolicy. Następnie naczelnik urzędu skarbowego wydał trzy decyzje, którymi określił podatniczce wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia udziału we współwłasności nieruchomości od dotychczasowych współwłaścicieli. W uzasadnieniu decyzji organ podatkowy stwierdził, że wartość nieruchomości podana w akcie notarialnym odbiegała od wartości rynkowej i z tego powodu została określona na podstawie opinii biegłego. Dodał też, że przyjęta przez biegłego porównawcza metoda wyceny była prawidłowa i pozwalała na wycenę omawianej nieruchomości na dzień jej nabycia.

Podatniczka wniosła odwołania od powyższych decyzji do dyrektora izby skarbowej. Podniosła w nich m.in., że biegły nieprawidłowo ustalił powierzchnię użytkową budynku, która jest większa od powierzchni użytkowej wskazanej w akcie notarialnym. Ponadto stwierdziła, że biegły bezpodstawnie przyjął, że w dniu wyceny budynek znajdował się w podobnym stanie co w dniu nabycia nieruchomości, po zakupie budynku bowiem położono nową instalację elektryczną, instalację CO, przebudowano schody, wykonano okładziny ścian z płyt gipsowo-kartonowych, położono glazurę i terakotę, pomalowano i wyrównano sufit oraz wykonano inne prace, m.in. wymieniono okna i drzwi, gdyż poprzednie nie nadawały się do użytku.

Dyrektor izby skarbowej utrzymał w mocy decyzje naczelnika urzędu skarbowego. Stwierdził, że wartość nieruchomości została określona na właściwy dzień, t...