PIT: Opodatkowanie sprzedaży mieszkania (domu lub gruntu)

Sprzedaż mieszkania domu czydziałkito jedna z sytuacji, w której może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie jest jednak zbyt proste – w ciągu ostatnich lat zmieniano przepisy – i obecnie w celu ustalenia wysokości opodatkowania należy rozpoznać moment wybudowania (nabycia) nieruchomości – od tego bowiem zależy sposób, w jaki opodatkowany zostanie dochód z jej sprzedaży.

Podatek dochodowy od osób fizycznych należy zapłacić w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeśli sprzedajemy po upływie tego terminu, a sprzedaż następuje w obrocie nieprofesjonalnym (poza działalnością gospodarczą) podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie musimy się martwić.

W przypadku odpłatnego zbycia gruntu wraz z budynkiem, dla obliczenia pięcioletniego okresu istotna jest tylko data nabycia gruntu. Budynek wybudowany na tym gruncie stanowi jego część składową i bez znaczenia pozostaje w tym wypadku data wybudowania budynku.

Nie dotyczy to jednak odpłatnego zbycia budynku, który został wybudowany na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Przedmiotem opodatkowania będzie wtedy zarówno dochód (przychód) z odpłatnego zbycia budynku, jak i ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Okres 5 lat należy liczyć oddzielnie dla prawa wieczystego użytkowania gruntu i dla wybudowanego budynku.

Spadek

W przypadku nabycia w drodze spadku, termin pięcioletni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym otwarto spadek. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i z tą chwilą spadkobierca spadek nabywa. Data orzeczenia sądu o nabyciu spadku nie ma dla określenia momentu otwarcia spadku znaczenia.

Zamiana

W przypadku zamiany okres 5 lat ustala się osobno u każdej z osób dokonującej zamiany.

Kiedy następuje nabycie?

Ponieważ Kodeks Cywilny wyraźnie zastrzega dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości (lub praw do nieruchomości) sporządzenie jej w formie aktu notarialnego, nabycie następuje z dniem sporządzenia tej umowy. Ważne przy tym jest, ze nie ma znaczenia moment zapłaty należności – obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia umowy, nawet, jeśli należność zostanie przekazana później.

Kiedy następuje wybudowanie?

Wybudowanie następuje w momencie zakończenia procesu budowania, zgodnie z prawem budowlanym najczęściej będzie to moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie (lub upłynięcie terminu, po którym domniemywa się zgodnie z prawem budowlanym, że takie pozwolenie obowiązuje).

Przykłady ustalenia okresu 5 lat

Ustalając okres 5 lat należy pamiętać o generalnej zasadzie, iż okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, a nie od daty np. podpisania umowy zakupu.

Przykład 1

Kupiliśmy działkę budowlaną w 2002 roku. W 2009 roku wybudowaliśmy na niej dom, który zamierzamy sprzedać w 2012 roku. Ponieważ od końca roku, w którym zakupiliśmy działkę upłynęło już 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przykład 2

W 2002 roku nabyliśmy prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki budowlanej). W 2009 roku wybudowaliśmy na działce dom, który zamierzamy sprzedać w 2012 roku. Ponieważ przy sprzedaży domu wybudowanego na gruncie użytkowanym w ramach użytkowania wieczystego należy osobno ustalić moment nabycia (wybudowania), od sprzedaży prawa do użytkowania gtuntu podatku nie zapłacimy. Z tytułu sprzedaży domu należy ustalić podatek według zasad, o których za chwilę.

A co w przypadku, w którym nieruchomość została zakupiona w czerwcu 2006 roku, a nabywca zamierza ją sprzedać w sierpniu 2011 roku? Mimo iż od czerwca 2006 minie 5 lat, będzie trzeba ustalić podatek. Ponieważ okres pięcioletni uprawniający do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania ustala się licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie), okres ten w opisywanym przypadku liczy się od 1.01.2007 roku. Sprzedaż bez podatku będzie więc mogła nastąpić najwcześniej w styczniu 2012 roku.

Według jakich zasad?

Jak już wspomniałem, zasady rozliczenia, wysokość opodatkowania i możliwość skorzystania z ulg podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych zależą od daty nabycia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Dzieje się tak skutek dwóch zmian przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zmiany te spowodowały, że w zależności od daty nabycia (wybudowania) nieruchomości można zdefiniować trzy różne stany prawne (czyli stan przed pierwszą zmianą, oraz stany po pierwszej i drugiej zmianie).

Wspomniane zmiany obowiązują odpowiednio od 1.01.2007 roku i 1.01.2009 roku. Pierwsza z nich została wprowadzona ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Znowelizowane zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31.12.2008 r. Do nieruchomości i praw nabytych do dnia 31.12.2006 r. należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Druga nowelizacja ustawy o pdof została zapisana w ustawie z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Wprowadzone tą nowelą przepisy obowiązują obecnie, i mają zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wybudowanych począwszy od dnia 1 stycznia 2009r.

Czyli - w zależności od daty nabycia (wybudowania) możemy zdefiniować trzy stany prawne. Daty graniczne, na które należy zwrócic uwagę to:

1.01.2007 r – od tego dnia obowiązuje pierwsza zmiana i wszystkie transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości lub praw, których nabycie nastąpiło przed t...

DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.

Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.

REJESTRACJA

dla nowych użytkowników

LOGOWANIE

dla użytkowników podatki.biz

Zapomniałem hasła | Problemy z logowaniem

DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?

Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:

  • ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
  • narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
  • kalkulatorów i baz danych
  • działów tematycznych zawierających pogłębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
  • strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
  • newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą

Czas rejestracji - ok. 1 min

Uwaga

Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »