WSA. Sprzedaż prywatnych działek nie zawsze bez VAT

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Zwłaszcza należy uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.

Podatniczka wraz z mężem nabyła do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 1,6548 ha. Transakcja nie została objęta podatkiem od towarów i usług. Decyzją Burmistrza z marca 2016 r. ww. nieruchomość podzielono na siedem nieruchomości, z których dwie, w lipcu 2017 i styczniu 2019 r., podzielono odpowiednio na pięć i trzy nieruchomości. Zakup nieruchomości został przez podatniczkę sfinansowany z zaciągniętej wspólnie z małżonkiem pożyczki hipotecznej, udzielonej pod hipotekę domu stanowiącego własność podatniczki. Małżonkowie w okresie od września 2016 r. do lipca 2019 r. sprzedali część tych działek.

Naczelnik Urzędu Skarbowego (NUS) uznał, że działania podatniczki za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: "u.p.t.u."), a podatniczka działała w roli podatnika podatku VAT i określił podatniczce podatek od towarów i usług za wrzesień i październik 2016 r., luty, maj, sierpień i listopad 2017 r., marzec, kwiecień i grudzień 2018 r. oraz luty i lipiec 2019 r. w związku z odpłatną dostawą nieruchomości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (DIAS) utrzymał to rozstrzygnięcie w mocy.

NUS zauważył, że po nabyciu nieruchomości podatniczka podjęła szereg czynności, które docelowo przyczyniły się do podniesienia atrakcyjności oferowanych działek: uzyskała pozwolenie na wycinkę drzew, warunki zabudowy dla poszczególnych inwestycji, zawarła umowę z PGE Dystrybucja S.A. o przyłączenie do sieci, otrzymała stosowne opinie Wodociągów co do przyłączy do sieci wodociągowych. Podatniczka otrzymała także cztery decyzje Starosty Powiatu z maja 2016 r. w sprawie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących (o powierzchniach zabudowy 127,20 m2 wszystkie) oraz decyzję z czerwca 2016 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego o powierzchni zabudowy 354,20 m2. We wrześniu 2019 r. podatniczka zawiadomiła Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej.

W opinii DIAS, przesłanki niezbędne do uznania, iż dokonując spornej dostawy, podatniczka działała w charakterze podatnika, zostały spełnione. Świadczą o tym przede wszystkim działania podejmowane przez nią w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży: strona występowała z wnioskami o wydanie opisanych wyżej warunków zabudowy, o podział nieruchomości, ustanowiła nieodpłatne służebności gruntowe polegające na prawie przejścia lub przejazdu, wnioskowała o pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów itp. Pierwsze czynności wskazujące na przystosowywanie działek do sprzedaży podatniczka podjęła w ciągu pięciu dni od nabycia, występując o zezwolenie na wycinkę drzew. Również w lutym 2015 r. ustanowiła służebność gruntową drogi koniecznej oraz służebność przesyłu. Już w kwietniu 2015 r. podatniczka wnioskowała o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia, polegającego na budowie pięciu budynków mieszkalnych, w tym jednego w formie zabudowy zagrodowej wraz z budynkami gospodarczymi oraz wykonania sieci niezbędnych do uzbrojenia działek. Zdaniem organu, podatniczka podejmowała działania wypełniające definicję działalności gospodarczej wynikającą z u.p.t.u. Jej dział...