Kiedy opłata administracyjna i eksploatacyjna jest przychodem z najmu?

Pytanie podatnika: Umowa najmu określa dwie kwoty: kwotę czynszu najmu oraz kwotę zaliczki na poczet opłat administracyjnych i eksploatacyjnych obejmujących czynsz administracyjny, koszt wody i centralnego ogrzewania. Najemca wpłaca, co miesiąc całość opłat na rzecz Wnioskodawczyni, która z kolei dokonuje opłat czynszu administracyjnego i eksploatacyjnego. Czy przychodem do opodatkowania jest czynsz najmu wraz z wpływającymi na rachunek Wnioskodawczyni ww. opłatami?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 17 kwietnia 2017 r. (data wpływu 19 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 25 kwietnia 2017 r. i 30 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokalu mieszkalnego.

Wniosek został uzupełniony przez Wnioskodawczynię 25 kwietnia 2017 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 17 maja 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4011.33.2017.1.MK wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 30 maja 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni od lutego 2017 r. wynajmuje lokal mieszkalny i z tego tytułu odprowadza podatek ryczałtowy w wysokości 8,5% od kwoty umowy najmu.

Wnioskodawczyni w umowie najmu ma określone dwie kwoty:

• kwotę czynszu najmu w wysokości 1.900 zł miesięcznie oraz
• kwotę zaliczki na poczet opłat administracyjnych i eksploatacyjnych w wysokości 367,76 zł miesięcznie – obejmujących czynsz administracyjny, koszt wody, centralnego ogrzewania.

Najemca wnosi comiesięcznie na rzecz Wnioskodawczyni całość opłat w wysokości 2.267,76 zł., po czym Wnioskodawczyni opłaca koszty czynszu administracyjnego i eksploatacyjnego, tj. 367,76 zł, które są rozliczane w okresach półrocznych i zwykle wymagają jeszcze dopłaty do wpłaconych zaliczek.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że na podstawie umowy najmu, Najemcy są zobowiązani do pokrywania w całości kosztów z tytułu opłat administracyjnych i eksploatacyjnych (czynszu administracyjnego), w ten sposób, że wraz z zapłatą uzgodnionego czynszu najmu, Najemcy przekazują oraz będą przekazywać kwoty z tytułu czynszu administracyjnego. Następnie Wnioskodawczyni przekazuje oraz będzie przekazywała wskazane kwoty czynszu administracyjnego na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. Wnioskodawczyni działa w tym przypadku w charakterze pośrednika pomiędzy konkretnymi Najemcami, a Spółdzielnią Mieszkaniową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna odprowadzać podatek ryczałtowy od całej kwoty umowy, tj. od 2.267,76 zł, czy tylko od czynszu najmu w wysokości 1.900 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna odprowadzać podatek tylko od kwoty 1.900 zł, gdyż jest to Jej dochód. Natomiast kwotę 367,76 zł stanowią opłaty związane z użytkowaniem lokalu (opłaty administracyjne i eksploatacyjne). Gdyby Wnioskodawczyni nie wynajmowała tego lokalu, a np. w nim mieszkała, musiałaby ponosić koszty czynszu w wysokości 367,76 zł na miesiąc.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2014 r. – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy, w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.).

Stosownie do art. 9 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – pisemne oświadcz...