Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej przed upływem pięciu lat

Przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej może być uzyskany: 

Dochód z odpłatnego zbycia

Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT, podstawą obliczenia 19% podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Przychód

Aby określić wysokość osiągniętego dochodu, w pierwszej kolejności należy określić wysokość osiagniętego przychodu. Zastosowanie znajdzie tu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Sprzedający musi mieć jednak na uwadze również to, że jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przepis ten daje możliwość pomniejszenia przychodu o koszty odpłatnego zbycia. Jak czytamy w interpretacji indywidualnej wydanej 15 czerwca 2015 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPBII/2/4511-355/15/MM: Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu

Od przychodu ustalonego zgodnie z wyżej przedstawionymi zasadami można odliczyć koszty jego uzyskania. Koszty te należy określić zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT. Przepisy te wskazują, że kosztami tymi są:

• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania,
• w przypadku zaś, gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób: udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Takimi fakturami są zaś zarówno faktury wystawione przez czynnych podatników VAT, jak również faktury czy rachunki wystawione przez podatników korzystających ze zwolnienia od podatku VAT.

Niestety, do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć między innymi odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości, czy zachowku wypłacanego osobom uprawnionym. Kosztem może być zaś kwota spłat, które zostały poniesione przez spadkobiercę na rzecz pozostałych spadkobierców, w celu uzyskania własności ich udziału w nieruchomości. Wynika to zarówno z samych przepisów art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT, jak również z interpretacji indywidualnych czy wyroków sądowych. Wystarczy wskazać tu chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2860/11, który dotyczy odsetek od kredytu, czy interpretację indywidualną wydaną 13 maja 2015 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPBII/2/4511-210/15/ŁCz, dotyczącą zagadnień ze spadkobraniem.

Odpisy amortyzacyjne

W art. 30e ust. 2 ustawy o PIT pojawia się również stwierdzenie, że w celu ustalenia przychodu różnicę między przychodem, a kosztami należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Kwestia ta jest przedmiotem wątpliwości podatników, którzy sprzedają mieszkanie przed upływem pięciu lat. Przede wszystkim trzeba podkreślić, że problematyka ta dotyczy tylko tych podatników, którzy czerpali dochody z najmu tego mieszkania (niezależnie od tego, czy był on zawarty w ramach działalności gospodarczej czy też był to tzw. najem prywatny), czy też wykorzystywali nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej i w związku z tym ujmowali w kosztach uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne. Istotą tego przepisu, nakazującego powiększenie dochodu o odpisy amortyzacyjne jest to, aby podatnik nie uzyskał podwójnej korzyści: raz ujmując w kosztach odpłatnego zbycia całą wartość nieruchomości, a wcześniej ujmując odpisy amortyzacyjne w kosztach uzyskania przychodów.

Zeznanie podatkowe

Podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, ma obowiązek złożenia, po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia zeznanie PIT-39, w którym wykaże:

• dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, obliczając jednocześnie należny podatek dochodowy od dochodu, w odniesieniu do którego nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku, lub
• dochody, w odniesieniu do których ma prawo skorzystania ze zwolnienia od podatku, a o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Warunki zwolnienia uzyskanego dochodu od podatku

We wskazanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tak więc podatnik, który przeznaczy w całości lub w części przychód ze sprzedaży nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe w ciągu wskazanych dwóch lat, ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania – odpowiednio: całości lub części uzyskanego dochodu. Podatnicy często bywają zaskoczeni sytuacją, kiedy np. uzyskali przychód w wysokości 300 tys. zł, sprzedając mieszkanie zakupione i wyremontowane za w sumie 240 tys. zł, że aby mogli skorzystać w całości ze zwolnienia od podatku, muszą na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć całe 300 tys. zł, nie zaś jedynie 60 tys. zł. Warto więc brzmienie wskazanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przełożyć na konkretny zapis matematyczny.

Przykład

Przychód ze sprzedaży mieszkania (już po odjęciu kosztów odpłatnego zbycia): 300 tys. zł
Koszty uzyskania przychodu: mieszkanie nabyto za 200 tys. zł, 40 tys. zainwestowano w jego remont, zwiększając tym samym jego wartość. Razem: 240 tys. zł
Dochód ze sprzedaży: 300 tys. zł – 240 tys. zł = 60 tys. zł

Podatnik był przekonany, że wystarczające jest wydanie na tzw. własne cele mieszkaniowe jedynie owych 60 tys. zł, a tymczasem obliczenie dochodu zwolnionego z opodatkowania przedstawia się następująco:

60 tys. zł (dochód ze sprzedaży) x 60 tys. zł (wydatki na własne cele mieszkaniowe) / 300 tys. zł (przychód ze sprzedaży) = 12 tys. zł
Oznacza to, że tylko 12 tys. zł z dochodu w wysokości 60 tys. zł jest zwolnione od podatku. Od pozostałych 48 tys. zł trzeba zapłacić 19% podatek dochodowy.

Uzyskany dochód w całości będzie zwolniony od podatku jedynie wtedy, gdy na własne cele mieszkaniowe zostanie przeznaczona kwota w wysokości równej uzyskanemu przychodowi (lub wyższej):
60 tys. zł (dochód ze sprzedaży) x 300 tys. zł (wydatki na własne cele mieszkaniowe) / 300 tys. zł (przychód ze sprzedaży) = 60 tys. zł

Izabela Rutkowska