Sprzedający nieruchomość może uniknąć zapłaty podatku, jeśli uzyskany z tego tytułu przychód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Spory z fiskusem często koncentrują się wokół kwestii, kiedy zakup nowego lokum może zostać uznany za taki wydatek? Korzystne dla podatników stanowisko w tym przedmiocie zajął niedawno Naczelny Sąd Administracyjny.
Nie zapłacisz podatku, kupując nowe mieszkanie
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku, pod warunkiem, że przychód uzyskany z tego tytułu nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, przeznaczony (wydatkowany) zostanie na własny cel mieszkaniowy. Przepisy ustawy o PIT szczegółowo określają jakie wydatki może ponieść podatnik, aby zostały one uznane za poniesione na własny cel mieszkaniowy. Chodzi tu m.in. o wydatki na nabycie budynków i gruntów, ale także te przeznaczone na budowę i przebudowę budynku mieszkalnego, jak również adaptację go do takich celów w sytuacji, gdy miał on wcześniej charakter niemieszkalny. Co istotne w epoce wszechobecnych kredytów hipotecznych za wydatek na własny cel mieszkaniowy uznaje się także spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem zbycia nieruchomości. Widać zatem, że podatnik ma dość szerokie możliwości uzyskania zwolnienia z PIT, jeśli środki ze sprzedaży lokum przeznaczy np. na nowe mieszkanie. Sytuacja wydaje się jasna, jeśli chodzi o zakup jednej nieruchomości, w której podatnik zamieszka. Jednak w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia został wydatkowany na kolejne lokum, a w dodatku podatnik będzie mieszkał w nim tylko okazjonalnie, niekiedy również wynajmując je osobom trzecim, fiskus nie jest już skory do zwolnienia go z zapłaty podatku.
Fiskus i WSA mówiły jednym głosem
Pewien podatnik złożył wniosek o uzyskanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W przedstawionym przez siebie stanie faktycznym wyjaśnił, że przychód ze sprzedaży zabudowanej działki w całości przeznaczył na zakup lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim, z zamiarem wykorzystania go do własnych celów mieszkaniowych. Lokal przez pewien czas był wynajmowany osobom trzecim, ale obecnie podatnik sam w nim często nocuje, gdyż jego miejsce pracy jest położone daleko od miejscowości, w której zamieszkuje na stałe z rodziną. Tym samym uznał, że wydatki poniesione na zakup i wykończenie nieruchomości przeznaczone zostały na własny cel mieszkaniowy. Zatem dochód uzyskany ze sprzedaży działki będzie podlegał zwolnieniu z PIT.
Zarówno Dyrektor Izby Skarbowej, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uznały stanowisko zaprezentowane przez wnioskodawcę za nieprawidłowe. Uważały bowiem, że wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe należy rozumieć w sposób obiektywny, jako konieczność „zapewnienia sobie dachu nad głową”, który podatnik już posiada w postaci mieszkania, gdzie zamieszkuje na stałe z rodziną i tam koncentruje swoje „centrum interesów życiowych”. Nie bez znaczenia, zdaniem fiskusa i sądu pierwszej instancji, jest również okoliczność, że podatnik nie wyklucza, iż lokal będzie w przyszłości wynajmowany, bądź udostępniony jego córce. Tym samym subiektywne przekonanie wnioskodawcy o przeznaczeniu uzyskanych środków na własny cel mieszkaniowy nie może skutkować przyznaniem mu prawa do zwolnienia z podatku, gdyż – obiektywnie rzecz biorąc – poprzez nabycie takiego lokalu mieszkalnego podatnik nie realizuje własnych potrzeb mieszkaniowych. Z takim stanowiskiem nie zgodził się wnioskodawca i wniósł skargę kasacyjną od wyroku WSA w Białymstoku.
Naczelny Sąd Administracyjny przyznał rację podatnikowi
Wyrokiem z dnia 30 sierpnia 2018 r., sygn. II FSK 2413/16, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji, uznając, iż podatnik w przedstawionej sprawie ma prawo do uzyskania zwolnienia z PIT. W ustnych motywach rozstrzygnięcia skład orzekający wyjaśnił, że pojęcia „własnego celu mieszkaniowego” nie wolno zawężać tylko do jednej nieruchomości. Zdaniem NSA w omawianej sprawie należało uznać, że podatnik realizuje własne potrzeby mieszkaniowe zarówno w lokum, w którym zamieszkuje z rodziną, jak i w tym, w którym nocuje w związku z pracą. Prawa do skorzystania ze zwolnienia nie pozbawia również fakt, iż lokal wcześniej był okazjonalnie wynajmowany. Omawiana sprawa pokazuje zatem wyraźnie, że spór z fiskusem warto toczyć do końca i nie poddawać się w walce o obronę swoich racji. Trafne argumenty, które być może nie przekonają twardogłowego urzędnika, ale znajdą uznanie sądu administracyjnego, to niewątpliwie klucz do sukcesu. Jeśli za wiedzą merytoryczną pójdzie dodatkowo wieloletnie doświadczenie profesjonalnego pełnomocnika, wówczas szanse podatnika na zwycięstwo w konfrontacji z organami podatkowymi znacząco wzrosną.
Autor:
radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku oraz doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców.
Hasła tematyczne: zbycie nieruchomości, orzecznictwo, ulga mieszkaniowa, własne cele mieszkaniowe, podatek dochodowy od osób fizycznych (pit)
